Posso comprar uma propriedade na Holanda para um estrangeiro?

Página inicial » blog » Posso comprar uma propriedade na Holanda para um estrangeiro?

O interesse pela habitação tem vindo a aumentar na Europa. Países com alta proteção legal e economias sustentáveis são regularmente o foco de investidores estrangeiros. A questão de saber se um estrangeiro pode comprar uma propriedade na Holanda está se tornando cada vez mais comum, especialmente entre não residentes que procuram um imóvel para viver, alugar ou investir.

É possível para um estrangeiro comprar uma propriedade na Holanda: a base legal

Antes de fazer uma transação, é importante entender claramente: a legislação do país não impõe restrições severas. A resposta para a questão de saber se um estrangeiro pode comprar uma propriedade na Holanda é afirmativa. A transação é permitida tanto para cidadãos da UE quanto para residentes de outros estados.

Diferença:

Os cidadãos da UE formalizam a transação de acordo com o procedimento padrão.
Os não residentes com nacionalidade fora da UE participam nas mesmas condições, mas com requisitos adicionais para verificar a fonte de fundos e, às vezes, o status do visto.

As restrições não dizem respeito ao fato da compra, mas a certas categorias de imóveis, por exemplo, alguns programas municipais ou um Fundo Social.

O que você pode comprar: objetos, tipos, formato de propriedade

A Holanda oferece uma variedade de segmentos. A habitação está disponível em propriedade privada sem aluguel de terras ou direitos temporários. Um estrangeiro adquire um objeto com o direito de registro completo no cadastro.

Objetos populares:

Apartamento da cidade.
Uma casa nos subúrbios.
Apartamentos em novos complexos residenciais.
Terreno para construção.
Objeto de troca (buy-to-let).

Um estrangeiro pode comprar uma casa na Holanda? Sim. Você pode comprar um objeto privado, moradia, Vila. O país não requer registro local para concluir a transação.

Características da transação: algoritmo passo a passo

O processo de compra está sujeito a regras gerais e não requer status especial. A transação é acompanhada por um notário, o objeto é registrado no registro estadual e o contrato fixa as condições para a transferência de direitos.

Sequência de acções:

Seleção do objeto e oferta de preço.
Assinatura do acordo preliminar.
Depósito (geralmente 10%).
Verificação legal do objeto.
Preparação e assinatura do contrato principal junto ao notário.
Transferência de propriedade e registro.

Este procedimento de compra de imóveis na Holanda para estrangeiros segue um algoritmo transparente e comprovado e protege ambas as partes.

Um estrangeiro pode comprar uma propriedade na Holanda a crédito ou hipoteca?

Os bancos concedem empréstimos a não residentes, mas sob condições reforçadas. O principal requisito é um rendimento estável, uma fonte transparente de fundos, um histórico financeiro confirmado.

Condições-chave:

Pagamento: a partir de 30%.
Taxa: maior 1-1, 5% em comparação com os residentes.
Prazo: até 30 anos.
Garantia: o próprio imóvel.
Garantias adicionais: fiador, depósito.

É possível comprar uma propriedade na Holanda para um estrangeiro com a ajuda de uma hipoteca? Sim, mas terá que levar em conta os custos mais altos e o esforço de coleta de documentos.

Lista de custos: Qual é o valor final

Qualquer transação requer não apenas o preço do objeto, mas também o cálculo de todos os custos associados. Transparência é um princípio fundamental no mercado.

Lista de custos:

O custo do objeto – por acordo das partes.
Serviços de notário – 1000-2500 euros.
Registro de direito – 100-200 euros.
O imposto de compra é de 2% para indivíduos, 8% para investimentos.
Serviços do agente-1-2% do valor da transação.
As taxas bancárias dependem do País de origem do comprador.
Traduções e garantias-a partir de 200 euros, dependendo do idioma e do volume.

Restrições para estrangeiros ao comprar imóveis na Holanda

Não existem proibições formais. Mas existem limitações indiretas que afetam a escolha e o procedimento:

O acesso à propriedade social é limitado.
Em algumas áreas, há uma prioridade de compra para os moradores locais.
A verificação financeira é mais rigorosa quando o capital é originário de fora da UE.
Dificuldade em comprar através de estruturas offshore.

Com o cumprimento das leis e a documentação clara da transação, não há restrições para estrangeiros.

Documentos: conjunto completo, tradução, verificação de Conformidade

Para confirmar a elegibilidade da compra, o comprador é obrigado a coletar um pacote exaustivo de documentos. A lei exige total transparência da transação. Mesmo os melhores itens perdem liquidez se o comprador não tiver um dos pontos críticos. O notário desempenha não apenas uma função técnica, mas também jurídica. A verificação diz respeito à identidade do comprador, à fonte dos fundos e ao status da propriedade do objeto. Todos os documentos devem ser apresentados pelo menos 3-5 dias úteis antes da assinatura do contrato principal. Qualquer documento estrangeiro é acompanhado por uma tradução para o Inglês ou o holandês. A tradução requer a certificação de um certificado (beëdigd vertaler). Uma ajuda simples não funciona sem uma assinatura e um selo.

Lista de documentos:

Passaporte com visto ou carimbo de entrada atual.
Comprovante de residência no País de origem — conta de serviços públicos, carta bancária.
Declaração de origem: descrição pormenorizada da origem do capital, em especial para valores superiores a 100 000 euros.
Declaração de rendimentos ou declaração fiscal dos últimos 2 anos.
Extrato bancário com movimentação de fundos em 6 meses.
NIF ou número de identificação fiscal (se trabalhar na UE).
Procuração por escrito, se a transação for representada por um agente ou advogado.
Contrato de hipoteca, se o crédito for usado.
Acordo de compra preliminar (se assinado anteriormente).

Riscos de documentação incompleta:

Bloqueio do negócio.
Notificação ao controle financeiro.
Congelamento de fundos na conta.
Recusa de registro de propriedade.

Todos os formulários são verificados antes da transferência do adiantamento. Em caso de dúvida, o notário notifica as autoridades financeiras.

A questão dos impostos: taxas fixas, estimativas, receitas

O sistema de tributação na compra de imóveis inclui vários níveis-federal, municipal e de renda. Posso comprar uma propriedade na Holanda para um estrangeiro sem pagar impostos? Não. Qualquer compra é registrada na base fiscal, independentemente da nacionalidade.

Imposto sobre a compra de imóveis

A taxa é paga uma vez na transferência do direito de propriedade. A taxa depende do status do comprador e do objetivo da aquisição:

2% – se a propriedade for adquirida como residência principal;
8% na compra para fins de investimento ou na ausência de registro no país.

O valor deve ser pago na conta notarial antes da assinatura do contrato.

Imposto anual sobre a propriedade (WOZ)

O município calcula o imposto com base no valor cadastral do objeto. O cálculo é atualizado anualmente, levando em conta os ajustes do mercado. Taxa média: 0,04% -0,12% do valor do objeto. Exemplo: um apartamento no valor de 400.000 euros obriga o proprietário a pagar 400-1200 euros por ano.

Taxas municipais

As taxas mensais incluem manutenção da área, coleta de lixo, esgoto, abastecimento de água e serviços locais. Faixa média: 40-90 euros por mês.

Imposto de renda

Se o imóvel for entregue, os rendimentos são declarados. A taxa depende da forma de propriedade:

O indivíduo é sujeito à categoria Box 3 (imposto sobre ativos).
A empresa é tributada como receita corporativa.

A porcentagem varia de 1,2% a 1,7% do valor do imóvel, dependendo da estrutura da propriedade e da taxa de aluguel.

Dupla tributação

Se houver um acordo entre os Países Baixos e o país de nacionalidade, é possível compensar os impostos pagos. A maioria dos países DA UE, bem como o Reino Unido, os Estados Unidos, a Suíça e o Canadá, têm esse tratado.

É possível comprar uma propriedade na Holanda para um estrangeiro-resumo

É possível comprar uma propriedade na Holanda para um estrangeiro: as regras permanecem entre as mais transparentes da Europa. A transação é possível sem restrições de cidadania, e o próprio procedimento protege os direitos dos não residentes. É importante cumprir os requisitos de documentos, levar em conta os impostos e planejar todas as despesas com antecedência.

Publicações relacionadas

Principais mitos sobre investimentos imobiliários

Investir em imóveis por muito tempo foi considerado uma estratégia “à prova de erros”. Juntamente com ouro e moeda, os metros quadrados eram vistos como um ativo intocável. No entanto, foi aqui que a maioria dos estereótipos e concepções simplificadas se formaram, que estão longe da realidade. O mercado mudou e, juntamente com ele, as regras do jogo. A revisão desmistifica os mitos arraigados sobre investimentos em imóveis, revelando aspectos reais de rentabilidade, riscos, estratégias e abordagens aos ativos.

Mito nº 1. Imóveis sempre valorizam

A posição dos metros quadrados no mercado depende diretamente das condições macroeconômicas, da política regulatória, das mudanças na infraestrutura e até mesmo dos deslocamentos demográficos. Em cidades com população decrescente, como Níjni Taguil, Kovrov ou Rubtsovsk, os preços caíram 12-18% nos últimos 5 anos.

Mesmo em Moscou, o crescimento foi desigual: em áreas de construção em massa, como Nekrasovka, Solntsevo ou Butovo, em 2024, o preço médio por metro quadrado caiu de 245.000 para 208.000 rublos. A razão é o excesso de oferta e sobrecarga da infraestrutura.

Entender que imóveis não são garantia de crescimento estável, mas sim um instrumento de mercado, é crucial para calcular a rentabilidade. Investidores profissionais acompanham a ciclicidade: em 2010-2012 – crescimento, em 2015 – estagnação, em 2020-2022 – salto devido a subsídios, em 2024 – correção devido ao aumento da taxa-chave.

Mito nº 2. Alugar imóveis garante renda estável

Outro mito sobre investimentos em imóveis: o aluguel de longo prazo requer controle regular e raramente é passivo. Conflitos entre inquilinos, danos à propriedade, inadimplência, disputas judiciais – são riscos reais. Além disso, a rentabilidade muitas vezes fica aquém das expectativas. Exemplo real: apartamento em Cazã (Complexo Residencial “Vesna”), custo – 6,8 milhões de rublos. Aluguel – 35.000 por mês. Rentabilidade:

Bruta: 6,1% ao ano.
Considerando despesas (imposto, depreciação, contas de serviços públicos, vaga de 1,5 meses por ano): rentabilidade líquida – 3,9%.

E ao usar alavancagem hipotecária com pagamento mensal de 49.000 rublos a 15% ao ano, tal ativo resulta em um prejuízo de mais de 170.000 rublos por ano.

Mito nº 3. Investir em imóveis em construção é sempre lucrativo

A construção é uma zona de mudanças nos prazos, falências, riscos ocultos de planejamento e ocupação. Os construtores mascaram o alto custo por metro quadrado com “acabamento de presente” ou “hipoteca com apoio estatal”, mas o sobrepreço real é incorporado ao preço. Exemplo: Complexo Residencial “Seliguer City”, Moscou. Um estúdio de 26 m² custava 5,6 milhões de rublos no início (2021). Em 2024 – 5,9 milhões. Crescimento – 5,3% em 3 anos, mas a inflação no mesmo período foi de 24,6%.

Ao adicionar o custo da reforma (a partir de 650.000 rublos), tempo de venda (em média 3-5 meses), comissão do agente e impostos, o investimento em imóveis perde atratividade, resultando na desmistificação de mais um mito.

Mito nº 4. Investir em imóveis de luxo é um ativo seguro

O segmento premium é direcionado a um público restrito, sensível a fatores econômicos, cambiais e políticos. Apartamentos em complexos como “Zilart”, “Sadovye Kvartaly”, “Lavrushinsky” custam a partir de 65 milhões de rublos. Eles podem ser alugados por 300-400 mil por mês, proporcionando uma rentabilidade de 4-5% sem considerar despesas.

No entanto, a liquidez desses imóveis é extremamente baixa. O tempo médio de exposição no mercado é de até 8 meses, e o desconto real na venda é de 12-17% do preço anunciado. Além disso, a manutenção desses imóveis (porteiro, estacionamento, empresa de gestão, seguro, reparos) requer 2,5-3 vezes mais despesas do que em imóveis de classe econômica e conforto.

Mito nº 5. Hipoteca ajuda a lucrar com a valorização

A alavancagem hipotecária só pode aumentar a rentabilidade na fase de crescimento ativo do mercado. Com uma taxa alta (a partir de 13% em 2024), o pagamento da hipoteca excede a receita do aluguel, mesmo com uma boa taxa de ocupação. O valor pago ao banco em 15 anos com um empréstimo de 9 milhões de rublos a 14,2% será de mais de 15 milhões. Mesmo uma pequena queda de 5% no preço do imóvel resultará em perda se o investimento próprio representar apenas 20% do valor. A hipoteca transforma o investimento em especulação com alto risco.

Mito nº 6. Apartamentos são um ativo igual a um apartamento

Desmistificando o mito popular sobre investimentos em imóveis. Apartamentos não são equiparados a residências em termos de status. A falta de registro permanente, tarifas de serviços públicos mais altas, a necessidade de um contrato comercial com a empresa de gestão reduzem a margem de lucro.

No Complexo Residencial “Ye’s Technopark” (Moscou), apartamentos de 22 m² são alugados por 32.000 rublos. Mas com um custo de 6,1 milhões de rublos e despesas (imposto de 6%, gestão – 3500 ₽/mês, limpeza, publicidade), a rentabilidade final não ultrapassa 3,3%. Além disso, os bancos financiam apartamentos com condições piores: taxas mais altas, prazos mais curtos, entrada maior.

Mito nº 7. Reforma e design aumentam a rentabilidade

A reforma de investimento requer uma otimização rigorosa: o foco não está em soluções de design, mas sim em praticidade, durabilidade e minimização de custos. Pagar a mais por móveis, soluções decorativas ou “estilo autoral” não aumenta o aluguel na mesma proporção. O que realmente funciona:

Piso vinílico em vez de laminado – aumenta a vida útil em 3-4 anos.
Tinta lavável em vez de papel de parede – reduz os custos de renovação.
IKEA + OZON – conjunto de móveis até 80.000 rublos com substituição a cada 6 anos.
Instalação de contadores, LEDs, filtros de água – economia de até 12% nas contas de serviços públicos.
Cor de parede universal (bege, cinza claro) – reduz a recusa dos inquilinos.

A reforma deve se pagar em 18-24 meses. Tudo o que ultrapassa esse horizonte é excessivo e não lucrativo.

Mito nº 8. Investir em imóveis no exterior é um porto seguro

Os mercados imobiliários fora da Rússia muitas vezes são inacessíveis para controle físico. Nos países da UE e dos EUA, existem normas fiscais rigorosas: na França, o imposto sobre a renda do aluguel chega a 45%, no Canadá, há uma avaliação anual do valor com subsequente tributação de 1,2%.

Na Turquia e nos Emirados Árabes Unidos, destinos populares entre os russos, centenas de casos de conflitos judiciais relacionados a serviços, vendas duplas, erros de tradução de documentos são registrados. Investir em imóveis no exterior não é um “porto seguro”, mas sim um ativo complexo com alto grau de burocracia e riscos legislativos imprevisíveis.

Mito nº 9. Imóveis são um instrumento de diversificação

Em termos de estrutura de custos e gestão, imóveis estão mais próximos de um negócio do que de um ativo passivo. Ao contrário de uma carteira diversificada de ações, títulos, moedas e commodities, o nicho requer envolvimento pessoal: controle de inquilinos, pagamento de contas, interação com a administração, participação em assembleias, responsabilidade legal. Um único ativo não resolve o problema, mas, pelo contrário, concentra o risco. Especialmente ao recorrer a empréstimos ou investir todo o capital.

Realidade versus mitos sobre investimentos em imóveis

Os mitos sobre investimentos em imóveis foram formados ao longo de décadas, mas a nova economia exige uma reavaliação. Cada transação não é um modelo, mas um cálculo. Alta rentabilidade surge na interseção de análise, disciplina, cálculo preciso e compreensão da estrutura de custos. O investidor compara alternativas, modela cenários, calcula a liquidez e faz escolhas com base em números, não em popularidade. Uma estratégia bem-sucedida exclui emoções, baseia-se em análises frias e usa imóveis como instrumento, não como ideia.

Agosto 24, 2025

Como escolher imóveis para investimento: dicas para investidores

Formação de renda confiável e previsível através do investimento em imóveis – uma estratégia comprovada ao longo do tempo para crescimento de capital. No entanto, o simples fato de comprar metros quadrados não garante lucro. Cada segmento de mercado – desde novos edifícios até apartamentos à beira-mar – dita suas próprias regras. Para transformar um imóvel em um instrumento de investimento eficaz, é importante levar em consideração uma série de parâmetros: desde o custo de propriedade até a liquidez e perspectivas de crescimento da localização. Recomendações práticas e análise de indicadores reais ajudarão a entender como escolher imóveis para investimento.

Localização – fator nº 1

A escolha da localização determina tanto a rentabilidade quanto a estabilidade dos investimentos. O aumento de preço nos quarteirões próximos a uma nova linha de metrô, construção de hubs, centros de negócios ou universidades atinge 17-22% em três anos. Por exemplo, em Moscou, os distritos de Khovrino e Nekrasovka aumentaram mais de 30% em dois anos após a abertura de novas estações de trem e metrô.

Aglomerações urbanas com crescimento populacional e de infraestrutura são favoritas. São Petersburgo, Kazan, Novosibirsk, Krasnodar demonstram demanda estável e baixo nível de vacância para aluguel. Bairros residenciais densamente construídos perdem atratividade sem melhorias nos serviços e transporte, enquanto microdistritos com desenvolvimento abrangente, incluindo parques, escolas e shoppings, atraem investidores.

Para entender como escolher imóveis para investimento, é importante estudar estatísticas de crescimento populacional, projetos de desenvolvimento urbano, planos de investimento da prefeitura e índices de renda de aluguel por região.

Como escolher imóveis para investimento: apartamento, estúdio ou apart-hotel?

A escolha do formato influencia diretamente a lucratividade e o tipo de inquilinos. Apartamentos de um quarto são a opção mais líquida para aluguel de longo prazo, enquanto estúdios são procurados por estudantes e profissionais em mudança. O retorno médio de um estúdio em Ecaterimburgo é de 10,5 anos, enquanto para um apartamento de dois quartos é de 13,2 anos.

Os apart-hotéis oferecem um retorno de investimento 1,5-2% maior ao ano, especialmente em grandes metrópoles. No entanto, eles não pressupõem registro permanente e podem estar sujeitos a impostos imobiliários mais altos (0,5-2,0% do valor cadastral). Imóveis comerciais e de escritórios proporcionam um retorno estável com uma avaliação adequada da localização e do fluxo, mas exigem maior qualificação na gestão.

Formatos atuais que os investidores estão cada vez mais incluindo em suas carteiras:

Apartamentos inteligentes com até 28 m².
Apart-hotéis com empresa de gestão (retorno de 7,5% ao ano).
Microescritórios em espaços de coworking – investimento a partir de 1,5 milhão de rublos.
Estacionamentos e depósitos em complexos habitacionais deficitários.

Para determinar com precisão como escolher imóveis para investimento, é necessário considerar o formato com base no objetivo – renda passiva, crescimento especulativo ou valorização com posterior venda.

Tipo de renda: aluguel, revenda, estratégias combinadas

O método de obtenção de lucro dita os parâmetros de seleção do imóvel. Para revenda com lucro (investimento flip), o preço de entrada é importante – desconto de até 15-20% na compra. Apartamentos em construção de empreendimentos imobiliários de construtoras com boa reputação e em estágio inicial de construção se tornam ótimas opções.

O modelo de aluguel requer análise do período médio de retorno (payback period). Em cidades com mais de 1 milhão de habitantes, o aluguel de apartamentos de um quarto gera um retorno de 6-8% ao ano. Por exemplo, em Kazan, a taxa média de aluguel é de 26.000 rublos por mês com um preço de compra de cerca de 4,2 milhões de rublos.

O modelo combinado (aluguel de longo prazo com posterior venda) permite obter um retorno de 10-12% ao ano com um aumento de preço de 25-30% em 3-5 anos. É importante considerar a depreciação do acabamento, a rotatividade de inquilinos e a correção do valor de mercado.

O ponto-chave ao escolher imóveis para investimento é comparar os custos mensais (IPTU, impostos, manutenção) com a taxa de aluguel real e o prazo para obter lucro líquido.

Verificação jurídica e tributária: proteção do capital

Erros na fase de formalização resultam em perda de liquidez. A verificação obrigatória inclui:

Legalidade da transação com base no extrato do Registro Estadual Unificado.
Ausência de ônus e coproprietários.
Existência de documentação permissiva (projeto, termo de aceitação).
Registro correto da transação por meio de cartório ou Registro de Imóveis.

Ao comprar apart-hotéis e imóveis comerciais, é importante escolher antecipadamente o regime tributário (simplificado ou lucro presumido) para evitar pagamentos excessivos. O valor cadastral do imóvel se torna a base para tributação – nos apart-hotéis, é maior do que nos imóveis residenciais.

Compreender como escolher imóveis para investimento necessariamente inclui uma análise tributária: imposto sobre propriedade, imposto de renda na venda e tributação da renda do aluguel. Aquisição por meio de uma pessoa jurídica ou autônomo pode otimizar o imposto anual em até 6%.

Plataformas digitais e serviços: como escolher imóveis para investimento

Os investidores estão cada vez mais utilizando plataformas digitais para seleção e gestão de imóveis. Serviços online como Cian.Pro, SmartDeal, PIK-Aренда e RentYourHome permitem analisar locais, automatizar locações, assinar contratos, rastrear pagamentos e gerenciar reformas remotamente.

Aplicativos de incorporadoras (por exemplo, “Parceiro de Avião”, “Investidor PIK”) oferecem acesso a projetos com parcelamento, análises de preço por m², dinâmica da demanda. CRMs para locadores (Domklik Pro, Sutochno.ru) otimizam o processo de ocupação, gerenciamento de avaliações e cobrança de pagamentos.

O uso de soluções digitais ajuda a abordar sistematicamente a questão de como escolher imóveis para investimento e transforma a gestão em um processo de negócios tecnológico.

Conclusão

A escolha do imóvel não depende da moda, mas sim de cálculos. O investidor considera localização, formato, objetivos, modelo financeiro e potencial de crescimento da localização. Como escolher imóveis para investimento: através da verificação da legalidade, análise da carga tributária e escolha da plataforma de gestão adequada para evitar erros e obter lucros estáveis em qualquer fase do mercado.

Agosto 24, 2025