Belangrijkste mythen over investeren in onroerend goed

Investeringen in onroerend goed werden lange tijd beschouwd als een “foutloze” strategie. Samen met goud en valuta werden vierkante meters gezien als een onaantastbare activa. Echter, hier zijn de meeste stereotypen en vereenvoudigde opvattingen ontstaan die ver van de realiteit liggen. De markt is veranderd, en samen daarmee ook de spelregels. De review ontkracht de ingeburgerde mythen over investeringen in onroerend goed door de feitelijke aspecten van rendement, risico’s, strategie en benadering van objecten bloot te leggen.

Mythe #1. Onroerend goed stijgt stabiel in prijs

De positie van vierkante meters op de markt is direct afhankelijk van macro-economische omstandigheden, regelgevingsbeleid, infrastructuurveranderingen en zelfs demografische verschuivingen. In steden met een afnemende bevolking, zoals Nizhny Tagil, Kovrov of Rubtsovsk, daalde de prijs in de afgelopen 5 jaar met 12-18%.

Zelfs in Moskou was de groei ongelijk: in gebieden met massale bouw, zoals Nekrasovka, Solntsevo of Butovo, daalde de gemiddelde prijs per vierkante meter in 2024 van 245.000 naar 208.000 roebel. De reden hiervoor is overaanbod en overbelasting van de infrastructuur.

Het begrip dat onroerend goed geen garantie is voor stabiele groei, maar een marktinstrument is, is cruciaal voor het berekenen van het rendement. Professionele investeerders volgen de cycli: in 2010-2012 – groei, in 2015 – stagnatie, in 2020-2022 – een sprong als gevolg van subsidies, in 2024 – correctie als gevolg van de stijging van de belangrijkste rentevoet.

Mythe #2. Het verhuren van onroerend goed garandeert een stabiel inkomen

Nog een mythe over investeringen in onroerend goed: langdurige verhuur vereist regelmatige controle en is zelden passief. Leegstand tussen huurders, schade aan eigendommen, wanbetaling, juridische geschillen – echte risico’s. Bovendien blijkt het rendement vaak lager dan verwacht. Een echt voorbeeld: een appartement in Kazan (RC “Vesna”), prijs – 6,8 miljoen roebel. Huur – 35.000 per maand. Rendement:

1. Bruto: 6,1% per jaar.
2. Met kosten (belasting, afschrijving, nutsvoorzieningen, leegstand van 1,5 maand per jaar): netto rendement – 3,9%.

En bij gebruik van een hypotheek met een maandelijkse betaling van 49.000 roebel tegen 15% per jaar, leidt een dergelijk object tot een verlies van meer dan 170.000 roebel per jaar.

Mythe #3. Investeren in nieuwbouw is altijd winstgevend

Bouwen is een gebied van verschuivingen in termijnen, faillissementen, verborgen risico’s van planning en bezetting. Ontwikkelaars verbergen de hoge kosten per vierkante meter door “afwerking als cadeau” of “hypotheken met staatssteun”, maar de werkelijke overbetaling komt in de prijs terecht. Voorbeeld: RC “Seliger City”, Moskou. Een studio-appartement van 26 m² kostte aan het begin 5,6 miljoen roebel (2021). In 2024 – 5,9 miljoen. Groei – 5,3% in 3 jaar, maar de inflatie voor dezelfde periode – 24,6%.

Door de kosten van renovatie toe te voegen (vanaf 650.000 roebel), tijd voor verkoop (gemiddeld 3-5 maanden), commissie aan de agent en belastingen, verliest onroerend goed investering zijn aantrekkelijkheid, als gevolg hiervan wordt nog een mythe ontkracht.

Mythe #4. Investeren in luxe onroerend goed is een betrouwbare activa

De premiumsector richt zich op een klein publiek dat gevoelig is voor economische, valutaire en politieke factoren. Appartementen in complexen zoals “Zilart”, “Sadovye Kvartaly”, “Lavrushinsky” kosten vanaf 65 miljoen roebel. Ze kunnen worden verhuurd voor 300-400 duizend per maand, wat een rendement oplevert van 4-5% exclusief kosten.

Echter, de liquiditeit van dergelijk onroerend goed is extreem laag. De gemiddelde blootstellingstijd op de markt is tot 8 maanden, en de werkelijke korting bij verkoop is 12-17% van de aangegeven prijs. Bovendien vereist het onderhoud van dergelijke objecten (conciërge, parkeerplaats, beheermaatschappij, verzekering, reparatie) 2,5-3 keer meer kosten dan in het economie- en comfortsegment.

Mythe #5. Een hypotheek helpt om te verdienen aan waardestijging

Een hypotheek kan alleen de opbrengst verhogen in de fase van actieve marktgroei. Bij een hoge rente (vanaf 13% in 2024) overtreft de hypotheekbetaling de huurinkomsten, zelfs bij een goede bezettingsgraad. Het bedrag dat aan de bank wordt betaald gedurende 15 jaar bij een lening van 9 miljoen roebel tegen 14,2% zal meer dan 15 miljoen bedragen. Zelfs een kleine prijsdaling van het appartement met 5% zal leiden tot verlies als de eigen investeringen slechts 20% van de waarde bedroegen. Een hypotheek verandert de investering in speculatie met een hoog risico.

Mythe #6. Appartementen zijn hetzelfde als een appartement

We ontkrachten de populaire mythe over investeringen in onroerend goed. Appartementen worden niet gelijkgesteld aan woningen qua status. Het ontbreken van permanente registratie, verhoogde nutsvoorzieningstarieven, de noodzaak van een commercieel contract met een beheermaatschappij verminderen de winstgevendheid.

In RC “Ye’s Technopark” (Moskou) worden appartementen van 22 m² verhuurd voor 32.000 roebel. Maar bij een prijs van 6,1 miljoen roebel en kosten (belasting 6%, beheer – 3500 ₽/maand, schoonmaak, reclame) bedraagt het uiteindelijke rendement niet meer dan 3,3%. Bovendien verstrekken banken slechtere leningen voor appartementen: hogere tarieven, verkorte termijnen, hogere aanbetaling.

Mythe #7. Renovatie en design verhogen de opbrengst

Investeringsrenovatie vereist een strikte optimalisatie: de focus ligt niet op designoplossingen, maar op praktisch gebruik, duurzaamheid, kostenminimalisatie. Overbetaling voor meubels, decoratieve oplossingen of een “eigen stijl” verhoogt de huur niet in dezelfde mate. Wat echt werkt:

1. Vinyl vloer in plaats van laminaat – verlengt de levensduur met 3-4 jaar.
2. Afwasbare verf in plaats van behang – verlaagt de kosten voor vernieuwing.
3. IKEA + OZON – meubelpakket tot 80.000 roebel met vervanging om de 6 jaar.
4. Installatie van meters, LED’s, doorstroomfilters – bespaart tot 12% op nutsvoorzieningen.
5. Universele muurkleur (beige, lichtgrijs) – vermindert afwijzing door huurders.

De renovatie moet zich binnen 18-24 maanden terugverdienen. Alles wat buiten dit kader valt, is overbodig en niet rendabel.

Mythe #8. Investeren in onroerend goed in het buitenland is een veilige haven

Onroerendgoedmarkten buiten Rusland zijn vaak niet toegankelijk voor fysieke controle. In de EU- en VS-landen gelden strenge belastingregels: in Frankrijk kan de belasting op huurinkomsten oplopen tot 45%, in Canada wordt de waarde jaarlijks beoordeeld met een daaropvolgende belasting van 1,2%.

In Turkije en de VAE, populaire bestemmingen voor Russen, zijn er honderden gevallen van gerechtelijke conflicten over service, dubbele verkopen, fouten in documentvertalingen. Onroerend goed in het buitenland is geen “veilige haven”, maar een complexe activa met een hoog niveau van bureaucratie en onvoorspelbare wettelijke risico’s.

Mythe #9. Onroerend goed is een diversificatie-instrument

Op het gebied van kostenstructuur en vastgoedbeheer lijkt onroerend goed meer op een bedrijf dan op een passief actief. In tegenstelling tot een gediversifieerde portefeuille van aandelen, obligaties, valuta en grondstoffen, vereist deze niche persoonlijke betrokkenheid: controle over huurders, betaling van rekeningen, interactie met de beheermaatschappij, deelname aan vergaderingen, juridische verantwoordelijkheid. Eén object lost het probleem niet op, maar concentreert juist het risico. Vooral bij het aantrekken van leningen of het investeren van het volledige kapitaal.

Realiteit versus mythen over investeringen in onroerend goed

Mythen over investeringen in onroerend goed zijn tientallen jaren gevormd, maar de nieuwe economie vereist heroverweging. Elke transactie is geen sjabloon, maar een berekening. Sterke opbrengsten ontstaan op het snijvlak van analyse, discipline, nauwkeurige berekening en begrip van kostenstructuren. De investeerder vergelijkt alternatieven, modelleert scenario’s, berekent liquiditeit en maakt keuzes op basis van cijfers, niet op basis van populariteit. Een succesvolle strategie sluit emoties uit, vertrouwt op koele analyse en gebruikt onroerend goed als instrument, niet als idee.