Les investissements immobiliers ont longtemps été considérés comme une stratégie « infaillible ». Aux côtés de l’or et des devises, les mètres carrés étaient perçus comme un actif intouchable. Cependant, c’est ici que la plupart des stéréotypes et des idées simplistes se sont formés, loin de la réalité. Le marché a changé, tout comme les règles du jeu. Cette revue démystifie les idées reçues sur les investissements immobiliers, en révélant les aspects réels de la rentabilité, des risques, de la stratégie et de l’approche des biens.
Mythe n°1. L’immobilier augmente de manière stable en valeur
La position des mètres carrés sur le marché dépend directement des conditions macroéconomiques, de la politique réglementaire, des changements d’infrastructure et même des évolutions démographiques. Dans les villes à population décroissante, comme Nijni Taguil, Kovrov ou Rubtsovsk, la baisse des prix au cours des 5 dernières années a été de 12 à 18%.
Même à Moscou, la croissance s’est avérée inégale : dans les quartiers à forte densité de construction, tels que Nekrasovka, Solntsevo ou Boutovo, en 2024, le prix moyen du mètre carré est passé de 245 000 à 208 000 roubles. La raison en est le surplus d’offre et la surcharge des infrastructures.
Comprendre que l’immobilier n’est pas une garantie de croissance stable, mais un instrument de marché, est crucial pour calculer la rentabilité. Les investisseurs professionnels suivent la cyclicité : en 2010-2012 – croissance, en 2015 – stagnation, en 2020-2022 – pic en raison des subventions, en 2024 – correction en raison de la hausse du taux clé.
Mythe n°2. Louer un logement garantit un revenu stable
Un autre mythe sur les investissements immobiliers : la location à long terme nécessite un contrôle régulier et est rarement passive. Les litiges entre locataires, les dommages matériels, les impayés, les litiges judiciaires sont des risques réels. De plus, la rentabilité est souvent inférieure aux attentes. Exemple concret : un appartement à Kazan (quartier « Vesna »), d’une valeur de 6,8 millions de roubles. Loyer – 35 000 par mois. Rentabilité :
- Brute : 6,1% par an.
- Avec prise en compte des dépenses (impôts, amortissement, charges communes, vacance locative de 1,5 mois par an) : rentabilité nette – 3,9%.
Et en utilisant un effet de levier hypothécaire avec un paiement mensuel de 49 000 roubles à 15% par an, un tel bien entraîne une perte de plus de 170 000 roubles par an.
Mythe n°3. Investir dans les nouvelles constructions est toujours rentable
La construction est une zone de décalage des délais, de faillites, de risques cachés de planification et d’occupation. Les promoteurs masquent le coût élevé du mètre carré par des « finitions offertes » ou des « hypothèques avec soutien gouvernemental », mais le surcoût réel est inclus dans le prix. Exemple : quartier « Seliguer City », Moscou. Un studio de 26 m² coûtait 5,6 millions de roubles au lancement (2021). En 2024 – 5,9 millions. Croissance – 5,3% en 3 ans, mais l’inflation sur la même période – 24,6%.
En ajoutant le coût des rénovations (à partir de 650 000 roubles), le temps de vente (en moyenne 3 à 5 mois), la commission de l’agent et les impôts, l’investissement immobilier perd de son attrait, ce qui entraîne la démystification d’un autre mythe.
Mythe n°4. Investir dans l’immobilier de luxe – un actif fiable
Le segment premium est destiné à un public restreint, sensible aux facteurs économiques, monétaires et politiques. Les appartements dans les complexes « Zilart », « Jardins de la Lavra », « Lavrushinsky » coûtent à partir de 65 millions de roubles. Ils peuvent être loués pour 300 à 400 000 roubles par mois, ce qui donne un rendement de 4 à 5% sans tenir compte des dépenses.
Cependant, la liquidité de ce type de biens est extrêmement faible. La durée moyenne d’exposition sur le marché est jusqu’à 8 mois, et la remise réelle lors de la vente est de 12 à 17% du prix annoncé. De plus, l’entretien de ces biens (concierge, parking, société de gestion, assurance, réparations) nécessite 2,5 à 3 fois plus de dépenses que dans les classes économique et confort.
Mythe n°5. L’hypothèque aide à gagner sur la croissance des prix
L’effet de levier hypothécaire ne peut renforcer la rentabilité qu’en phase de croissance active du marché. Avec un taux élevé (à partir de 13% en 2024), le paiement hypothécaire dépasse le revenu de la location même avec un bon taux d’occupation. Le montant des intérêts payés à la banque sur 15 ans pour un prêt de 9 millions de roubles à 14,2% dépassera 15 millions. Même une légère baisse du prix de l’appartement de 5% entraînera une perte si les fonds propres ne représentaient que 20% de la valeur. L’hypothèque transforme l’investissement en spéculation avec un niveau de risque élevé.
Mythe n°6. Les appartements sont un actif similaire aux appartements
Nous démystifions le mythe populaire sur les investissements immobiliers. Les appartements ne sont pas assimilés au logement en termes de statut. L’absence d’inscription permanente, les tarifs de services publics plus élevés, la nécessité d’un contrat commercial avec une société de gestion réduisent la rentabilité.
Dans le complexe résidentiel « Ye’s Technopark » (Moscou), les appartements de 22 m² sont loués pour 32 000 roubles. Mais avec un coût de 6,1 millions de roubles et des dépenses (impôt de 6%, gestion – 3500 ₽/mois, nettoyage, publicité), le rendement final n’est pas supérieur à 3,3%. De plus, les banques accordent des prêts pour les appartements moins favorablement : taux plus élevés, délais plus courts, apport initial plus important.
Mythe n°7. Les rénovations et le design augmentent la rentabilité
La rénovation d’investissement nécessite une optimisation rigoureuse : l’accent est mis non pas sur les solutions de design, mais sur la praticité, la durabilité, la minimisation des coûts. Surpayer pour des meubles, des solutions décoratives ou un « style unique » n’augmente pas le loyer dans la même proportion. Ce qui fonctionne vraiment :
- Plancher vinyle au lieu de stratifié – augmente la durée de vie de 3 à 4 ans.
- Peinture lessivable au lieu de papier peint – réduit les coûts de renouvellement.
- IKEA + OZON – ensemble de meubles jusqu’à 80 000 roubles avec remplacement tous les 6 ans.
- Installation de compteurs, LED, filtres à eau – économie jusqu’à 12% sur les services publics.
- Couleur universelle des murs (beige, gris clair) – réduit les refus des locataires.
La rénovation doit être rentable en 18 à 24 mois. Tout ce qui dépasse cette période est excessif et non rentable.
Mythe n°8. Investir dans l’immobilier à l’étranger – un havre de paix
Les marchés immobiliers en dehors de la Russie sont souvent inaccessibles pour un contrôle physique. Dans l’UE et aux États-Unis, des normes fiscales strictes s’appliquent : en France, l’impôt sur les revenus locatifs atteint 45%, au Canada, une évaluation annuelle de la valeur avec une imposition ultérieure à partir de 1,2% est appliquée.
En Turquie et aux Émirats arabes unis, des destinations populaires pour les Russes, des centaines de cas de litiges judiciaires sur le service, les doubles ventes, les erreurs de traduction de documents sont enregistrés. L’immobilier à l’étranger n’est pas un « havre de paix », mais un actif complexe avec un haut degré de bureaucratie et des risques législatifs imprévisibles.
Mythe n°9. L’immobilier – un outil de diversification
En termes de structure des dépenses et de gestion, l’immobilier est plus proche des affaires que d’un actif passif. Contrairement à un portefeuille diversifié d’actions, d’obligations, de devises et de matières premières, ce créneau nécessite une implication personnelle : contrôle des locataires, paiement des factures, interaction avec la société de gestion, participation aux réunions, responsabilité juridique. Un seul bien ne résout pas le problème, mais au contraire concentre le risque. Surtout lors de l’obtention de prêts ou de l’investissement de tout le capital.
Réalité contre mythes sur les investissements immobiliers
Les mythes sur les investissements immobiliers se sont formés au fil des décennies, mais la nouvelle économie exige une réévaluation. Chaque transaction n’est pas un modèle, mais un calcul. Une forte rentabilité émerge à la croisée de l’analyse, de la discipline, du calcul précis et de la compréhension de la structure des dépenses. L’investisseur compare les alternatives, modélise les scénarios, calcule la liquidité et fait un choix non pas en fonction de la popularité, mais des chiffres. Une stratégie réussie exclut les émotions, repose sur une analyse froide et utilise l’immobilier comme un outil, et non comme une idée.
Les Pays-Bas représentent l’un des marchés de l’immobilier commercial les plus stables et les plus progressifs d’Europe. La combinaison de la stabilité économique, de politiques fiscales abordables et de rendements locatifs élevés fait de ce pays l’un des leaders du marché pour les investisseurs étrangers.
Investir dans l’immobilier commercial à l’étranger offre un large éventail d’avantages. Il permet non seulement de stabiliser le portefeuille d’investissement, mais aussi de protéger le capital contre l’instabilité du marché national. Les Pays-Bas, l’un des principaux marchés européens, offrent des conditions favorables aux investissements à long terme, garantissant des rendements élevés et la sécurité des actifs. Les investisseurs qui choisissent d’investir dans l’immobilier commercial à l’étranger ont la possibilité non seulement de gagner de l’argent, mais aussi de protéger leurs fonds des risques liés aux fluctuations du marché et à l’instabilité monétaire.
Le Jordaan allie une architecture ancienne, des rues agréables et des restaurants modernes. Le coût moyen d’un logement est d’environ 2000 euros pour un petit appartement. C’est l’un des quartiers les plus prestigieux. De nombreux artistes, designers et entrepreneurs le choisissent après avoir réfléchi à l’endroit où vivre à Amsterdam.
Le meilleur quartier pour vivre à Amsterdam dépend de votre budget, de votre style de vie et de vos préférences personnelles. Pour ceux qui aiment l’agitation de la ville, le Centre et De Pijp sont idéaux. Ceux qui recherchent la tranquillité et des appartements spacieux devraient envisager Amsterdam-Noord ou Westerpark. Pour ceux qui veulent vivre dans un quartier haut de gamme avec des équipements modernes, Overhoeks et Jordaan sont idéaux.