Les avantages de l’investissement dans l’immobilier commercial à l’étranger : comment les marchés internationaux créent des opportunités

L’achat d’une propriété aux Pays-Bas en 2025 nécessite des calculs précis et une bonne compréhension de la loi. Les plans superficiels et le « bon gré mal gré » ne fonctionnent pas ici. Les Pays-Bas fixent des normes élevées pour les biens immobiliers et les acheteurs. La plupart des erreurs sont commises avant la signature du contrat – c’est à ce moment-là que l’on perd de l’argent, du temps et des chances.

Prix : des chiffres qui ne trompent pas

L’achat d’une propriété aux Pays-Bas commence par un examen attentif des prix. En 2025, le coût moyen d’un logement à Amsterdam s’élevait à 6 550 euros par m². À Utrecht, il est de 5 100 euros et à Rotterdam, d’environ 4 700 euros. Les maisons dans les villages sont moins chères, mais il y a moins de liquidités.

Les nouveaux objets sont proposés à des prix fixes – sans enchères, mais avec la participation obligatoire à des loteries et à des appels d’offres. Sur le marché secondaire, la situation est plus tendue. Ici, les propriétaires augmentent le prix de 5 à 10 % par rapport au prix du marché, en se concentrant sur la demande des étrangers. Cette demande est particulièrement forte dans les régions dotées d’infrastructures touristiques.

Acheter une propriété aux Pays-Bas : conditions

Les étrangers peuvent acheter n’importe quel type de bien immobilier : une maison, un appartement ou un terrain. Mais les prêts hypothécaires ne sont accordés que si vous disposez d’un permis de séjour ou d’un revenu de l’UE. La banque demandera une preuve d’emploi, un historique fiscal, une cote de crédit et un dépôt de 20 à 30 %.

La transaction est formalisée par un notaire, et non par un courtier. Il vérifie les documents, officialise le transfert de propriété et enregistre la transaction dans le registre Kadaster.

Ordre de transaction : étapes, pas de marge d’erreur

L’achat d’une propriété aux Pays-Bas suit une procédure stricte. Elle comprend

1. Recherche et vérification d’un objet. Un courtier professionnel analyse les offres du marché, vérifie la régularité juridique, les communications, l’état des terrains et les permis de construire.
2. Signature d’un contrat préliminaire. Ce document fixe le prix, les conditions et les obligations des parties. Versement d’un acompte – 10 % de la valeur.
3. Signature définitive chez le notaire. Le notaire vérifie tous les documents, transfère les fonds au vendeur, officialise le transfert de propriété et envoie les données à la chambre d’enregistrement.
4. Enregistrement de la propriété. Kadaster inscrit le nouveau propriétaire au registre. A partir de ce moment, le statut de propriétaire est acquis.

Toutes les étapes sont strictement réglementées et protégées par la loi. Cette approche minimise les risques et garantit la transparence de la transaction à chaque étape.

Impôts et dépenses : comptez jusqu’au dernier euro

L’achat d’un bien immobilier aux Pays-Bas s’accompagne de plusieurs frais obligatoires. L’un des principaux est la taxe de transfert (Overdrachtsbelasting). En 2025, le taux est de 2 % pour les biens résidentiels et de 10,4 % pour les biens non résidentiels.

En outre, le taux est de 2 % pour les propriétés résidentielles et de 10,4 % pour les propriétés non résidentielles :

• Services notariaux : 1 000 à 2 000 euros ;
• enregistrement et soutien juridique : 800 à 1 500 euros ;
• commission de courtage : 1 à 2 % de la valeur.

Le coût total peut atteindre 5 à 8 % de la valeur du bien.

Ce qu’il ne faut pas ignorer lors de l’achat d’une propriété aux Pays-Bas

L’achat d’une propriété aux Pays-Bas implique un certain nombre de responsabilités. Le propriétaire paie un impôt foncier annuel (Onroerendezaakbelasting – OZB) ainsi que des frais de services publics et des frais municipaux.

L’entretien du logement nécessite le respect des règles techniques et de construction. En cas de réaménagement, celui-ci doit être approuvé par la municipalité. Des amendes pouvant aller jusqu’à 25 000 euros sont prévues en cas d’infraction.

Investissements : le calcul, pas l’émotion

L’immobilier aux Pays-Bas offre un rendement stable – en moyenne de 3,5 à 5 % par an, en particulier pour les locations à Amsterdam, Utrecht et Haarlem. Les studios et les « deux-pièces » sont très demandés – ils sont rapidement loués par les étudiants et les jeunes professionnels.

La demande est toujours supérieure à l’offre, en particulier dans les zones dotées de bonnes infrastructures de transport et d’éducation. Il est important de tenir compte du fait que les loyers sont strictement réglementés, que le contrat est d’une durée minimale d’un an, que l’indexation est limitée et que des sanctions sont possibles en cas d’infraction.

Immigration et permis de séjour

L’achat d’un bien immobilier aux Pays-Bas ne donne pas droit à un permis de séjour. La loi ne prévoit pas d’avantages liés à la présence d’un bien immobilier. Le statut de propriétaire peut être un atout lors d’une demande de visa pour d’autres raisons : affaires, création d’entreprise, travail.

L’immigration requiert un revenu légal, un contrat, une assurance maladie et l’intégration. Ce n’est qu’après plusieurs années de résidence légale que l’on peut prétendre à la résidence permanente.

Comment acheter une propriété aux Pays-Bas

L’achat d’un logement n’est pas un processus spontané. Il nécessite une analyse, une préparation et la prise en compte de dizaines de facteurs. Une simple liste permet de ne pas se disperser :

Des instructions étape par étape :

1. Déterminer le budget et la région.
2. Évaluer les objectifs : vivre, louer, investir.
3. Contactez un courtier agréé.
4. Vérifier l’objet : état technique, documents.
5. Signer le contrat préliminaire.
6. Verser une caution.
7. A authentifier.
8. Complétez votre inscription auprès de Kadaster.
9. Calculer toutes les taxes et tous les frais.
10. Enregistrer les droits et obligations du propriétaire.

Achat d’un bien immobilier aux Pays-Bas : restrictions

L’achat d’un logement est ouvert aux citoyens non européens, mais avec un certain nombre de nuances. De nombreuses villes appliquent la règle de l’opkoopbescherming, c’est-à-dire l’interdiction de louer pendant les quatre premières années suivant l’achat. Cela permet de protéger le marché de la spéculation. À Amsterdam et à Rotterdam, les nouveaux projets peuvent inclure des quotas de vente aux seuls résidents – sans enregistrement local, la transaction ne peut être effectuée.

Les étrangers n’ont pas droit aux subventions et doivent payer l’intégralité des taxes et des services. Dans le même temps, il n’y a pas de restrictions à l’acquisition de terrains : les terrains à bâtir comme les terres agricoles en pleine propriété sont disponibles.

Types d’objets

L’achat d’une propriété aux Pays-Bas couvre un large éventail de biens. Le marché comprend :

1. Les appartements dans les immeubles d’habitation sont un format courant dans les villes. L’agencement est standard, souvent sans balcon. La taille moyenne est de 65 à 85 m².
2. Les tanhouses sont des maisons à deux ou trois étages avec un mur commun, très répandues dans les banlieues. Le prix commence à 320 000 euros.
3. Les villas et les maisons individuelles sont des biens de segment supérieur, souvent situés à l’extérieur des villes. Les prix commencent à partir de 650 000 euros.
4. Les terrains à bâtir sont une denrée rare, surtout à proximité des agglomérations. Les municipalités vendent ces terrains par accord, avec des conditions strictes de développement.

La clé pour faire le bon choix est de faire correspondre l’objectif de l’achat avec l’emplacement. Un appartement compact situé dans le centre convient à la location. Pour vivre, une maison dans un quartier calme. Pour l’investissement – un bien liquide dans une zone de développement.

Différences régionales

Le marché de l’immobilier aux Pays-Bas diffère considérablement d’une région à l’autre. Amsterdam est la plus chère et la plus surchauffée : le prix au m² dépasse les 6 500 euros, les objets partent en 12 jours. Utrecht et Haarlem sont stables, mais avec moins de concurrence – 4 900-5 100 €/m². À Rotterdam et à La Haye, les logements sont plus abordables, mais il existe des restrictions en matière de location et des quartiers à forte immigration.

Maastricht et Groningen offrent une stabilité et des prix allant jusqu’à 3 800 €/m², ce qui maintient un potentiel de croissance – à la fois pour la vie et l’investissement – pendant 5 à 7 ans.

Contrats de location et alternatives

L’achat d’une propriété aux Pays-Bas n’est pas toujours justifié. La location d’un appartement coûte entre 1 200 et 1 800 euros par mois, et le locataire n’a pas à payer les taxes, les réparations, l’assurance et l’enregistrement.

Si le projet de résidence ne dépasse pas trois ans, la location est plus avantageuse. Si la durée est de 5 ans ou plus, l’achat devient raisonnable, notamment en raison de la hausse des prix et des difficultés liées aux prêts hypothécaires.

Conclusion

L’achat d’une propriété aux Pays-Bas en 2025 est une décision éclairée, pas une émotion. La propriété doit être adaptée à son objectif : investissement, résidence ou migration. Avec une stratégie claire et une conception appropriée, la propriété devient un actif stable plutôt qu’un fardeau.

Les prêts hypothécaires aux Pays-Bas pour les étrangers ne sont plus une exception depuis longtemps. Les institutions financières du pays approuvent régulièrement les demandes des non-résidents, en particulier à Amsterdam, Rotterdam et dans d’autres villes dotées d’un environnement commercial et éducatif actif. La raison en est évidente : marché stable, mécanismes transparents, taux fixes, grande confiance dans les emprunteurs. Le gouvernement soutient les capitaux étrangers, car ils stimulent l’économie et favorisent la croissance de l’activité d’investissement. Les banques ne se contentent pas d’approuver les transactions, elles adaptent également les produits hypothécaires au public international.

Éligibilité à l’hypothèque : qui peut demander une hypothèque ?

Les prêts hypothécaires aux Pays-Bas pour les étrangers sont accessibles aux citoyens des pays de l’UE et des pays tiers. La principale condition est d’avoir des revenus stables et de résider légalement dans le pays. La présence d’un permis de séjour accélère la procédure, mais n’est pas obligatoire.

Un emprunteur étranger peut bénéficier d’un prêt hypothécaire s’il remplit les conditions suivantes

• est officiellement employé par une entreprise enregistrée dans l’UE ;

• reçoit des revenus en euros ou dans une autre devise stable ;

• enregistre en son nom propre des biens immobiliers aux Pays-Bas ;

• prouver les revenus en documentant 12 à 24 mois de revenus ;

• est soumis à un contrôle bancaire standard.

L’absence de citoyenneté ne réduit pas les chances si les conditions de base sont remplies. Il est important de comprendre que les banques n’évaluent pas les passeports, mais la solvabilité, la transparence des revenus et le but de la transaction.

Prêt immobilier aux Pays-Bas : types et conditions

Les organismes financiers proposent différentes formules. Aux Pays-Bas, les prêts hypothécaires pour les étrangers comprennent des formules de rente et des formules linéaires. Le premier implique des paiements mensuels fixes, le second – le montant diminue chaque année.

Conditions :

• la période standard est de 30 ans ;

• le montant moyen se situe entre 150 000 et 500 000 euros ;

• acompte minimum – 10-20 % ;

• possibilité de remboursement anticipé – sans pénalités (dans la limite du plafond).

Le prêt est le plus souvent accordé pour des logements, et moins souvent pour des propriétés commerciales. Par ailleurs, les banques sont disposées à examiner les demandes émanant de travailleurs indépendants, d’entrepreneurs, d’informaticiens et de télétravailleurs, à condition qu’un revenu régulier soit confirmé.

Conditions hypothécaires aux Pays-Bas pour les étrangers : qu’est-ce qui influence la décision ?

Les autorités financières prennent en compte plusieurs paramètres à la fois. Le niveau de risque est évalué sur la base de trois critères clés : le revenu, le niveau d’endettement et les garanties.

Formule de calcul :

• la charge hypothécaire autorisée ne dépasse pas 30 à 35 % du revenu net ;

• taux minimum – pour les revenus supérieurs à 50 000 euros par an ;

• coefficient d’évaluation de l’objet – 100 % de la valeur du marché ;

• amortissement – obligatoire dès le premier mois.

Le ratio d’endettement (DTI) joue un rôle crucial. Si les dettes liées à d’autres prêts dépassent 10 à 15 % des revenus, l’approbation est incertaine.

Documents pour l’hypothèque : préparation et vérification

L’ensemble des formalités administratives détermine la vitesse et le résultat. Pour accélérer la procédure, l’emprunteur doit rassembler les documents suivants pour l’hypothèque :

1. Passeport ou permis de séjour.

2. Contrat d’employeur (ou déclaration d’activité).

3. Un compte de résultat sur 12 mois.

4. Relevé bancaire.

5. Déclarations fiscales.

6. Preuve de la disponibilité des fonds pour le versement d’un acompte.

7. Contrat d’achat de la propriété.

8. Rapport d’évaluation des installations.

Les conseillers financiers recommandent de faire traduire les documents en anglais ou en néerlandais et de les faire authentifier. Cela permet d’accélérer le contrôle préalable des banques et de réduire le nombre de demandes de précisions.

Taux d’intérêt hypothécaire aux Pays-Bas pour les étrangers : chiffres actuels

Les taux sont déterminés en fonction de la durée, de la forme du prêt et de la solvabilité de l’emprunteur. L’hypothèque aux Pays-Bas pour les étrangers est constituée selon les mêmes principes que pour les citoyens du pays.

Fourchette de taux :

• taux fixes – de 3,1 % à 4,5 % ;

• taux variables – à partir de 2,8 %, mais avec un risque de hausse ;

• Régimes hybrides – combinés dans 5 à 10 ans.

Il est plus avantageux de choisir des taux fixes pour 10 à 20 ans, surtout en période de volatilité des marchés. Certaines banques proposent des taux inférieurs à 3 % si le client dépose plus de 30 % du montant de la transaction.

Dépenses obligatoires : impôts et charges assimilées

Aux Pays-Bas, les hypothèques pour les étrangers ne se limitent pas au remboursement du capital et des intérêts. Lors de l’achat d’un bien immobilier, il existe des obligations supplémentaires qui affectent le coût final de la propriété.

La charge financière se compose de :

• taxe d’enregistrement – 2% de la valeur de l’objet ;

• le coût des services du notaire – 1 000 à 2 000 euros ;

• commission bancaire – de 500 à 1 500 euros ;

• évaluation immobilière – 400-700 euros ;

• l’enregistrement de l’hypothèque par l’État – jusqu’à 500 euros ;

• assurance habitation et assurance vie – 0,3-0,8 % du montant par an.

Tous les paiements sont fixes et transparents. L’acheteur étranger reçoit un devis avant la transaction et le signe en même temps que le contrat de prêt hypothécaire. Une caractéristique particulière est l’inclusion complète de tous les coûts dans la partie juridique de la transaction, ce qui minimise les risques.

Principaux paramètres de sélection

Un prêt hypothécaire aux Pays-Bas pour les étrangers nécessite l’évaluation de plusieurs aspects à la fois. Pour faciliter le choix, il faut structurer le processus.

Type de propriété :

• appartement dans un immeuble neuf (qualité garantie, coût plus élevé) ;

• maison dans un bâtiment historique (style unique, risques de réparation plus élevés) ;

• studio d’investissement (seuil d’entrée bas, demande stable).

Localisation :

• Amsterdam – rendements élevés, taux maximums ;

• Rotterdam – centre d’affaires, prix raisonnables ;

• La Haye – région administrative, demande stable ;

• Utrecht est un marché d’étudiants, avec une forte rotation des locataires ;

• Leiden et Eindhoven sont les nouveaux centres technologiques.

Stratégie d’appropriation :

• la résidence personnelle (fixation du lieu à long terme) ;

• la location (revenus passifs de 3 à 6 % par an) ;

• Revente dans 5 à 10 ans (capitalisation des actifs).

Type d’hypothèque :

• rente (paiements égaux) ;

• linéaire (la réduction de la dette est plus rapide) ;

• combinée (personnalisation à des fins d’investissement).

Paramètres financiers :

• acompte – minimum 10 %, confortablement 30 % ;

• durée – 30 ans en règle générale, mais des durées intermédiaires sont autorisées ;

• charge mensuelle – pas plus de 35 % du revenu ;

• l’assurance est indispensable dans tous les cas.

Acheter un bien immobilier aux Pays-Bas avec un prêt hypothécaire : un véritable outil d’investisseur

Le passage de la location à la propriété est une étape clé dans la vie de tout expatrié. Un prêt hypothécaire aux Pays-Bas pour les expatriés assure la transition sans pression excessive et avec des mécanismes clairs. Dans un contexte de loyers élevés (1 200 à 2 500 euros par mois), même un prêt de base devient rentable.

Calcul :

• un objet d’une valeur de 400 000 euros ;

• acompte – 80 000 (20 %) ;

• la durée du prêt est de 25 ans ;

• Le taux d’intérêt est de 3,3 % ;

• paiement – ~1 800 euros par mois (assurance comprise) ;

• loyer moyen d’un bien similaire – 2 100 euros.

La différence est évidente : l’achat permet d’économiser jusqu’à 300 euros par mois et de réaliser des plus-values à l’avenir.

Risques et assurances : conditions obligatoires

Chaque emprunteur souscrit une assurance multirisque pour son bien. En cas de catastrophe naturelle, d’incendie ou de vol, la banque est indemnisée et le propriétaire bénéficie d’une protection de son investissement.

Types d’assurances obligatoires :

• la propriété (murs, toit, structure) ;

• la responsabilité civile (dommages aux tiers) ;

• assurance-vie (à la demande de la banque) ;

• Assurance perte de revenus (facultative, mais avantageuse).

Sans assurance, la banque n’activera pas le contrat. En moyenne, le coût total de la police est de 600 à 1 200 euros par an.

Conclusion

Un prêt hypothécaire aux Pays-Bas pour les étrangers offre un accès à un marché stable avec une réglementation transparente et une logique claire. Des taux d’intérêt bas, des plans de remboursement flexibles et le respect des non-résidents font de l’achat d’une maison un investissement solide. L’essentiel est de formuler clairement l’objectif, de calculer la charge possible et d’aborder le choix non pas comme un achat, mais comme un projet avec un résultat à long terme.