Les avantages de la vie à Amsterdam pour les Russes : des canaux aux impôts

La création d’un revenu fiable et prévisible en investissant dans l’immobilier est une stratégie de croissance du capital éprouvée par le temps. Cependant, le simple fait d’acheter des mètres carrés ne garantit pas de profit. Chaque segment du marché, des nouveaux développements aux appartements en bord de mer, dicte ses propres règles. Pour transformer un bien en un instrument d’investissement efficace, il est important de prendre en compte tout un ensemble de paramètres : du coût de possession à la liquidité et aux perspectives de croissance de l’emplacement. Des recommandations pratiques et l’analyse des données réelles aideront à comprendre comment choisir un bien immobilier pour investir.

L’emplacement – facteur n°1

Le choix de l’emplacement détermine à la fois la rentabilité et la stabilité des investissements. La croissance des prix dans les quartiers à proximité d’une nouvelle ligne de métro, de la construction d’un hub, de centres d’affaires ou d’universités atteint 17 à 22 % en trois ans. Par exemple, à Moscou, les quartiers de Khovrino et Nekrasovka ont augmenté de plus de 30 % en deux ans après l’ouverture de nouvelles stations de train de banlieue et de métro.

Les agglomérations urbaines en croissance démographique et en infrastructures sont les favoris. Saint-Pétersbourg, Kazan, Novossibirsk, Krasnodar affichent une demande stable et un faible taux de vacance locative. Les quartiers dortoirs avec une densité de construction élevée perdent de leur attrait sans amélioration des services et des transports, tandis que les micro-quartiers avec des parcs, des écoles et des centres commerciaux intégrés attirent les investisseurs.

Pour comprendre comment choisir un bien immobilier pour investir, il est important d’étudier les statistiques de croissance démographique, les projets de développement urbain, les plans d’investissement de la mairie et l’indice de rendement locatif par quartier.

Comment choisir un bien immobilier pour investir : appartement, studio ou appart-hôtel ?

Le choix du format a un impact direct sur la rentabilité et le type de locataires. Les appartements d’une chambre sont l’option la plus liquide pour la location à long terme, tandis que les studios sont recherchés par les étudiants et les professionnels en déplacement. Le temps de récupération moyen d’un studio à Ekaterinbourg est de 10,5 ans, contre 13,2 ans pour un deux-pièces complet.

Les appart-hôtels offrent un rendement supérieur de 1,5 à 2 % par an, surtout dans les grandes métropoles. Cependant, ils n’impliquent pas d’enregistrement permanent et peuvent être soumis à une taxe foncière plus élevée (0,5 à 2,0 % de la valeur cadastrale). Les biens immobiliers commerciaux et de bureaux génèrent un revenu stable avec une évaluation judicieuse de l’emplacement et du flux, mais nécessitent des compétences de gestion plus élevées.

Les formats actuels de plus en plus inclus dans les portefeuilles d’investisseurs :

1. Les appartements intelligents jusqu’à 28 m².
2. Les appart-hôtels avec une société de gestion (rendement de 7,5 % par an).
3. Les micro-bureaux dans les espaces de coworking – investissement à partir de 1,5 million de roubles.
4. Les parkings et les caves dans les résidences en déficit.

Pour déterminer précisément comment choisir un bien immobilier pour investir, il est nécessaire de tenir compte du format en fonction de l’objectif – revenu passif, croissance spéculative ou capitalisation avec revente ultérieure.

Type de revenu : location, revente, stratégies combinées

La méthode de génération de profits dicte les critères de sélection de l’objet. Pour une revente rentable (flip-investing), le prix d’entrée est important – une remise à l’achat jusqu’à 15-20 %. Les appartements dans des résidences en construction par des promoteurs réputés et à un stade précoce de construction deviennent optimaux.

Le modèle locatif nécessite une analyse du délai de récupération moyen (payback period). Dans les villes de plus d’un million d’habitants, la location d’un appartement d’une chambre rapporte 6 à 8 % par an. Par exemple, à Kazan, le loyer moyen est de 26 000 roubles par mois pour un prix d’achat d’environ 4,2 millions de roubles.

Le modèle combiné (location à long terme avec revente ultérieure) permet d’obtenir 10 à 12 % de rendement annuel avec une augmentation de prix de 25 à 30 % en 3 à 5 ans. Il est important de prendre en compte l’amortissement de la finition, le changement de locataires, l’ajustement de la valeur marchande.

Le principal indicateur pour choisir un bien immobilier pour investir est de mettre en relation les dépenses mensuelles (charges de copropriété, impôts, réparations) avec le loyer réel et le délai pour atteindre un bénéfice net.

Vérification juridique et fiscale : protection du capital

Les erreurs lors de la formalisation se traduisent par une perte de liquidité. La vérification obligatoire comprend :

1. La légalité de la transaction selon l’extrait du registre foncier.
2. L’absence de charges et de copropriétaires.
3. La présence de documents d’autorisation (projet, procès-verbal de réception).
4. L’enregistrement correct de la transaction par un notaire ou le Rosreestr.

Lors de l’achat d’appartements et de biens immobiliers commerciaux, il est important de choisir à l’avance le régime fiscal (simplifié ou réel) pour éviter les paiements excessifs. La valeur cadastrale de l’objet devient la base de la taxation – elle est plus élevée pour les appartements que pour les logements résidentiels.

La compréhension de la manière de choisir un bien immobilier pour investir inclut nécessairement une analyse fiscale : taxe foncière, impôt sur le revenu des particuliers lors de la vente et imposition des revenus locatifs. L’acquisition par le biais d’une entreprise individuelle ou en tant qu’entrepreneur individuel permet d’optimiser jusqu’à 6 % d’impôt annuel.

Plateformes numériques et services : comment choisir un bien immobilier pour investir

Les investisseurs utilisent de plus en plus des plateformes numériques pour la sélection et la gestion de l’immobilier. Des services en ligne tels que Cian.Pro, SmartDeal, PIK-Aренда et RentYourHome permettent d’analyser les emplacements, d’automatiser la location, de conclure des contrats, de suivre les paiements et de gérer les réparations à distance.

Les applications des promoteurs immobiliers (par exemple, « Samoliot Partner », « PIK Investor ») donnent accès à des projets avec paiement échelonné, à des analyses de prix au mètre carré, à la dynamique de la demande. Les CRM pour les bailleurs (Domklik Pro, Sutochno.ru) optimisent le processus de location, la gestion des avis et la collecte des paiements.

L’utilisation de solutions numériques permet d’aborder systématiquement la question de la sélection d’un bien immobilier pour investir et transforme la gestion en un processus commercial technologique.

Conclusion

Le choix de l’objet dépend non pas de la mode, mais du calcul. L’investisseur prend en compte l’emplacement, le format, les objectifs, le modèle financier et le potentiel de croissance de l’emplacement. Comment choisir un bien immobilier pour investir : en vérifiant la légalité, en analysant la charge fiscale et en choisissant une plateforme de gestion appropriée pour éviter les erreurs et gagner de manière stable à tout moment du marché.

Face à la pression croissante sur les marchés des pays en développement, la haute stabilité du Royaume des Pays-Bas devient un argument important pour l’achat de biens immobiliers à l’étranger.

Le système juridique néerlandais, la transparence des transactions, le haut niveau de protection de la propriété privée et une économie stable créent des conditions favorables pour une détention à long terme d’actifs. Une croissance modérée des prix, une forte demande de location dans les villes dotées d’une infrastructure développée et un système fiscal européen rendent le marché particulièrement attractif en 2025.

Résidence et opportunités de vie : la valeur de la résidence dans une juridiction stable

Les Pays-Bas offrent des possibilités d’obtention de la résidence par le biais de structures commerciales ou de projets d’investissement, dans le cadre desquels l’achat d’un bien immobilier est une condition indispensable.

En plus du droit de résidence légale, la résidence aux Pays-Bas donne accès à l’éducation européenne, aux services bancaires et aux garanties sociales. La question de l’achat de biens immobiliers à l’étranger dépasse la simple rentabilité – elle concerne la liberté, la mobilité et la stratégie de migration personnelle ou familiale à long terme.

Les Pays-Bas dans les stratégies d’investissement : où investir dans l’immobilier à l’étranger en 2025 ?

Alors que les marchés boursiers et des cryptomonnaies restent instables, l’immobilier dans des pays européens stables est considéré comme l’instrument de protection du capital le plus fiable.

Le rendement moyen de la revente de biens à Amsterdam, Rotterdam et Utrecht est de 7 à 10 % par an, et les taux de croissance des loyers dépassent l’inflation. Dans un contexte de turbulences économiques, les investissements dans l’immobilier néerlandais garantissent le maintien d’une base rentable.

Avantages clés des investissements sur le marché néerlandais

Le modèle de gestion des villes et des biens immobiliers aux Pays-Bas crée des conditions favorables pour les investisseurs :

• une protection juridique élevée à toutes les étapes de la transaction ;
• une infrastructure de transport et d’éducation développée ;
• une demande stable de location dans les clusters étudiants et commerciaux ;
• un potentiel de croissance de la valeur des biens dans les zones périurbaines ;
• un patrimoine architectural moderne et un haut niveau d’efficacité énergétique.

Ainsi, l’achat de biens immobiliers sur le marché néerlandais n’est pas seulement financièrement justifié, mais aussi une décision logistique rationnelle dans le contexte de la politique européenne et de l’urbanisme. Dans de telles conditions, la question de l’achat de biens immobiliers à l’étranger trouve une justification pratique : l’actif fonctionne à la fois comme un investissement, un instrument de migration et un élément de planification stratégique.

Formats de possession : des appartements aux biens immobiliers commerciaux

Les Pays-Bas offrent une large gamme de biens à acheter. L’achat de biens immobiliers commerciaux est particulièrement demandé – espaces de bureau, galeries commerciales, biens de vente au détail. Amsterdam, La Haye et Rotterdam restent des centres d’activité commerciale, ce qui rend la liquidité de cet actif maximale.

La question de l’achat de biens immobiliers à l’étranger se pose également souvent lors de l’analyse de projets résidentiels : appartements dans les nouveaux développements, maisons de ville dans les villes satellites et bâtiments historiques rénovés loués de manière stable et affichant une augmentation de la valeur.

Législation et fiscalité : des conditions transparentes pour les acheteurs étrangers

Les Pays-Bas adoptent une politique ouverte à l’égard des investisseurs étrangers. Les transactions sont contrôlées par le notariat et les institutions financières, ce qui exclut les risques de fraude. La législation ne fixe pas de restrictions sur le droit de propriété pour les non-résidents.

Lors de l’achat de biens immobiliers à l’étranger aux Pays-Bas, le propriétaire obtient le plein droit de disposer de l’actif, de le louer, de le vendre, de le transmettre par héritage. La base fiscale est claire : la fiscalité est fixée à l’avance et peut être optimisée grâce à une structure financière appropriée.

Mécanismes réels de gain : de la location à l’appréciation de la valeur

La principale préoccupation des investisseurs est de garantir un rendement stable. Les mécanismes réels qui fonctionnent aux Pays-Bas répondent à cette préoccupation :

• location à long terme de logements aux étudiants, aux professionnels de l’informatique et aux jeunes spécialistes ;
• participation aux rénovations municipales et à l’appréciation des biens dans le cadre de la rénovation des quartiers ;
• location de locaux commerciaux, en particulier dans les zones touristiques et commerciales ;
• revente à la fin de la construction – après la mise en service, le prix augmente de 15 à 20 % ;
• la possession de biens immobiliers comme condition de participation à des programmes d’investissement pour l’obtention de la citoyenneté en échange d’investissements immobiliers, si la politique de l’UE change à l’avenir.

Ainsi, l’immobilier devient non seulement un actif passif, mais aussi une source de revenus active et de stabilité économique.

Sécurité, infrastructure et écologie : des actifs immatériels importants

La réponse à la question de savoir pourquoi acheter de l’immobilier à l’étranger aux Pays-Bas ne réside pas seulement dans le domaine des profits. La résilience face aux défis climatiques, l’attention portée aux normes environnementales, la haute culture de l’urbanisme rendent la propriété immobilière aux Pays-Bas sûre et confortable.

Les pistes cyclables, les parcs, les fermes urbaines et les toits verts font partie du quotidien. Le faible taux de criminalité, la gestion numérisée et la transparence des systèmes sociaux renforcent le sentiment de stabilité et de confiance dans l’État.

Villes prometteuses pour les investissements en 2025

En fonction de l’objectif des investissements, vous pouvez choisir à la fois la région capitale et les clusters en développement :

• Amsterdam – leader en termes de location et d’appréciation de la valeur des logements, en particulier dans les quartiers limitrophes du centre historique ;
• Rotterdam – axé sur l’immobilier commercial et les projets de construction innovants ;
• Utrecht – capitale universitaire, prometteuse pour les investisseurs en location ;
• Eindhoven – ville avec les plus grands campus technologiques, où le rendement est supérieur à la moyenne ;
• Groningue – populaire parmi les étudiants et les jeunes professionnels.

Chaque ville a un potentiel unique, et la diversité des formats de propriété permet d’adapter la stratégie aux objectifs spécifiques.

Conclusion

Dans le contexte de la crise mondiale, de la faiblesse des devises nationales et du désir de protéger le capital, il devient évident pourquoi acheter de l’immobilier à l’étranger aux Pays-Bas.

La haute stabilité juridique, les opportunités de migration, la diversification des revenus par la location et la revente, ainsi que les perspectives d’obtention de la résidence en échange d’investissements immobiliers – tous ces facteurs font des Pays-Bas une destination stratégique importante pour les investisseurs privés et corporatifs. En 2025, le pays reste un point d’ancrage pour ceux qui choisissent non seulement le rendement, mais aussi la stabilité, la sécurité et la liberté de mouvement !