Las inversiones en bienes raíces durante mucho tiempo se consideraron una estrategia «infalible». Junto con el oro y la moneda, los metros cuadrados se percibían como un activo intocable. Sin embargo, aquí es donde se formaron la mayoría de los estereotipos y conceptos simplificados que están lejos de la realidad. El mercado ha cambiado y, junto con él, las reglas del juego. El informe desmitifica los mitos arraigados sobre las inversiones en bienes raíces, revelando los aspectos reales de rentabilidad, riesgos, estrategias y enfoques hacia los activos.
Mito n.º 1. La propiedad inmobiliaria siempre aumenta de valor de manera estable
La posición de los metros cuadrados en el mercado depende directamente de las condiciones macroeconómicas, la política regulatoria, los cambios en la infraestructura e incluso los cambios demográficos. En ciudades con una disminución de la población, como Nizhny Tagil, Kovrov o Rubtsovsk, la caída de los precios en los últimos 5 años fue del 12 al 18%.
Incluso en Moscú, el crecimiento resultó ser desigual: en áreas de construcción masiva, como Nekrasovka, Solntsevo o Butovo, en 2024, el precio promedio por metro cuadrado cayó de 245,000 a 208,000 rublos. La razón: exceso de oferta y saturación de la infraestructura.
Comprender que la propiedad inmobiliaria no es una garantía de crecimiento estable, sino un instrumento de mercado, es crítico para calcular la rentabilidad. Los inversores profesionales siguen la ciclicidad: en 2010-2012, crecimiento; en 2015, estancamiento; en 2020-2022, un salto debido a subsidios; en 2024, corrección debido al aumento de la tasa clave.
Mito n.º 2. Alquilar una propiedad garantiza un ingreso estable
Otro mito sobre las inversiones inmobiliarias: el alquiler a largo plazo requiere un control regular y rara vez es pasivo. Problemas entre inquilinos, daños a la propiedad, impagos, disputas legales: son riesgos reales. Además, la rentabilidad a menudo resulta ser inferior a las expectativas. Ejemplo real: un apartamento en Kazán (complejo residencial «Vesna»), valorado en 6.8 millones de rublos. Alquiler: 35,000 al mes. Rentabilidad:
- Bruta: 6.1% anual.
- Considerando gastos (impuestos, depreciación, servicios públicos, vacantes de 1.5 meses al año): rentabilidad neta: 3.9%.
Y al usar apalancamiento hipotecario con un pago mensual de 49,000 rublos al 15% anual, dicho activo termina con una pérdida de más de 170,000 rublos al año.
Mito n.º 3. Invertir en nuevos desarrollos siempre es rentable
La construcción es un área de cambios en los plazos, quiebras, riesgos ocultos de planificación y ocupación. Los desarrolladores ocultan el alto costo por metro cuadrado con «acabados de regalo» o «hipotecas con apoyo estatal», pero el sobrecosto real se refleja en el precio. Ejemplo: complejo residencial «Seliger City», Moscú. Un estudio de 26 m² costaba 5.6 millones de rublos al inicio (2021). En 2024, 5.9 millones. Un aumento del 5.3% en 3 años, pero la inflación en el mismo período fue del 24.6%.
Agregando el costo de la renovación (desde 650,000 rublos), el tiempo de venta (en promedio 3-5 meses), la comisión del agente y los impuestos, la inversión en bienes raíces pierde atractivo, lo que resulta en otro mito desmentido.
Mito n.º 4. Invertir en propiedades de lujo es un activo seguro
El segmento premium se dirige a una audiencia estrecha, sensible a factores económicos, cambiarios y políticos. Los apartamentos en complejos como «Zilart», «Sadovye Kvartaly», «Lavrushinsky» cuestan desde 65 millones de rublos. Se pueden alquilar por 300-400 mil al mes, lo que proporciona una rentabilidad del 4-5% sin considerar los gastos.
Sin embargo, la liquidez de dicha propiedad es extremadamente baja. El tiempo promedio de exposición en el mercado es de hasta 8 meses, y el descuento real en la venta es del 12 al 17% del precio declarado. Además, el mantenimiento de tales propiedades (conserje, estacionamiento, administración, seguro, reparaciones) requiere 2.5-3 veces más gastos que en las clases económicas y de confort.
Mito n.º 5. La hipoteca ayuda a ganar con el aumento de precios
El apalancamiento hipotecario solo puede aumentar la rentabilidad en la fase de crecimiento activo del mercado. Con una tasa alta (del 13% en 2024), el pago de la hipoteca supera los ingresos del alquiler incluso con una buena ocupación. El exceso de pago al banco durante 15 años con un préstamo de 9 millones de rublos al 14.2% será de más de 15 millones. Incluso una ligera disminución del precio del apartamento en un 5% resultará en pérdidas si la inversión propia representaba solo el 20% del valor. La hipoteca convierte la inversión en especulación con un alto riesgo.
Mito n.º 6. Los apartamentos son un activo igual que un apartamento
Desmitificando el mito popular sobre las inversiones inmobiliarias. Los apartamentos no se equiparan a la vivienda en estatus. La falta de registro permanente, tarifas de servicios públicos más altas, la necesidad de un contrato comercial con una empresa de administración reducen la rentabilidad.
En el complejo residencial «Ye’s Technopark» (Moscú), los apartamentos de 22 m² se alquilan por 32,000 rublos. Pero con un valor de 6.1 millones de rublos y gastos (impuesto del 6%, administración – 3500 ₽/mes, limpieza, publicidad), la rentabilidad final no supera el 3.3%. Además, los bancos financian peor los apartamentos: tasas más altas, plazos más cortos, mayor pago inicial.
Mito n.º 7. La renovación y el diseño aumentan la rentabilidad
La renovación de inversión requiere una optimización estricta: el enfoque no está en soluciones de diseño, sino en practicidad, durabilidad y minimización de costos. El exceso de pago por muebles, soluciones decorativas o «estilo de autor» no aumenta el alquiler en la misma proporción. Lo que realmente funciona:
- Suelo de vinilo en lugar de laminado: aumenta la vida útil en 3-4 años.
- Pintura lavable en lugar de papel tapiz: reduce los costos de renovación.
- IKEA + OZON: juego de muebles por hasta 80,000 rublos con reemplazo cada 6 años.
- Instalación de contadores, LED, filtros de agua: ahorro de hasta el 12% en servicios públicos.
- Color de pared universal (beige, gris claro): reduce el rechazo de los inquilinos.
La renovación debe recuperarse en 18-24 meses. Todo lo que exceda este horizonte es excesivo y no rentable.
Mito n.º 8. Invertir en bienes raíces en el extranjero es un puerto seguro
Los mercados inmobiliarios fuera de Rusia a menudo son inaccesibles para un control físico. En la UE y EE. UU., existen estrictas normas fiscales: en Francia, el impuesto sobre los ingresos de alquiler puede llegar al 45%, en Canadá se aplica una evaluación anual del valor con un impuesto posterior del 1.2%.
En Turquía y los EAU, destinos populares entre los rusos, se registran cientos de casos de conflictos judiciales por servicio, ventas dobles, errores en la traducción de documentos. La propiedad en el extranjero no es un «puerto seguro», sino un activo complejo con un alto grado de burocracia y riesgos legislativos impredecibles.
Mito n.º 9. La propiedad inmobiliaria es un instrumento de diversificación
Por su estructura de gastos y gestión, la propiedad inmobiliaria se asemeja más a un negocio que a un activo pasivo. A diferencia de una cartera diversificada de acciones, bonos, divisas y materias primas, el nicho requiere una participación personal: control de inquilinos, pago de facturas, interacción con la administración, participación en reuniones, responsabilidad legal. Un solo activo no resuelve el problema, sino que, por el contrario, concentra el riesgo. Especialmente al recurrir a créditos o invertir todo el capital.
Realidad frente a los mitos sobre las inversiones inmobiliarias
Los mitos sobre las inversiones inmobiliarias se han formado durante décadas, pero la nueva economía requiere una reevaluación. Cada transacción no es un patrón, sino un cálculo. La alta rentabilidad surge en la intersección del análisis, la disciplina, el cálculo preciso y la comprensión de la estructura de los gastos. El inversor compara alternativas, modela escenarios, calcula la liquidez y toma decisiones no basadas en la popularidad, sino en los números. Una estrategia exitosa excluye las emociones, se basa en análisis fríos y utiliza la propiedad inmobiliaria como un instrumento, no como una idea.
Los derechos otorgados por cada estado varían mucho en su profundidad, y esto es especialmente evidente en la práctica. Las diferencias entre el permiso de residencia y la residencia permanente son más evidentes en el campo del empleo y la vida social.
Las diferencias entre un permiso de residencia y un lugar de residencia son mucho más profundas que el período de validez del documento. Determinan cómo una persona vivirá en un nuevo país: temporalmente, con una mirada constante a las condiciones y restricciones, o de manera estable, con amplias perspectivas para el futuro. Elegir conscientemente entre estos dos Estados no es solo un procedimiento burocrático, sino una decisión estratégica que afectará todos los aspectos de su vida en el extranjero.
Comprar una vivienda con hipoteca es una posibilidad real para los rusos, pero es importante tener en cuenta varios puntos importantes. En primer lugar, los bancos de los Países Bajos pueden ofrecer a los compradores extranjeros un préstamo de hasta el 80% del valor del piso. El tipo de interés para los no residentes, por regla general, será más alto: del 3 al 5% en función de los datos financieros y el historial crediticio.
¿Cómo comprar un piso en los Países Bajos? No cabe duda de que el proceso no es fácil, pero con la preparación adecuada y un enfoque competente, es bastante factible para los rusos. Lo principal es elegir bien la región, evaluar todos los aspectos financieros y jurídicos, y trabajar con socios fiables en cada fase de la transacción. No olvide tener en cuenta también todos los impuestos, gastos hipotecarios y papeleo, para que la inversión inmobiliaria en los Países Bajos le reporte beneficios a largo plazo.