Ventajas de invertir en inmuebles comerciales en el extranjero: cómo los mercados internacionales crean oportunidades

¿Merece la pena irse a vivir a Holanda? Es una pregunta que se oye cada vez más a menudo, no por curiosidad, sino por la búsqueda interior de una alternativa estable. No porque allí sea bonito, sino porque funciona: el transporte, el mercado laboral, las instituciones, incluso el sistema de reciclaje de basuras parece mejor organizado que la propia vida. Este artículo no trata de la Holanda mítica de Instagram, sino de las ventajas reales, de los escollos.  Lo que realmente espera a quienes se atreven a ir más allá de los límites de lo habitual.

Cómo funciona el mercado

La frase «trabajar en Holanda» hace tiempo que dejó de sonar exótica. En 2025, el país ocupa el puesto de una de las economías más estables de Europa. La tasa de desempleo es del 3,4%, y las vacantes crecen constantemente en TI, medicina, logística e ingeniería. Los empresarios buscan activamente profesionales de habla inglesa, sobre todo en Rotterdam, Utrecht y Eindhoven.

El salario mínimo después de impuestos es de 1.995 euros al mes, el salario medio oscila entre 3.200 y 3.600 euros. Salario blanco, protección sindical, horario flexible. Los contratos están estrictamente regulados y se pagan las horas extraordinarias. La economía decide si merece la pena trasladarse a Holanda, y dice sí a los profesionales con aptitudes y ambición.

Vivir en Holanda: comodidad sin pomposidad

El minimalismo holandés lo es todo: el diseño, la vida cotidiana, la vida social. Vivir en Holanda significa vivir racionalmente. Transporte: bicicletas, tranvías y transporte interurbano a cargo del Estado (si eres estudiante o becario). El agua del grifo es la más pura, la electricidad proviene del viento.

En Holanda no se trata de presumir, sino de igualdad. Nadie apreciará los relojes, pero sí la cortesía y la puntualidad. Una sociedad con un fuerte núcleo de tolerancia y seguridad estructural.

Que merezca la pena mudarse a Holanda depende de su actitud ante la sencillez y el orden.

Vivienda: el metro cuadrado en el punto de mira

El alquiler es el principal estrés para los recién llegados. El precio medio de un estudio en Ámsterdam es de 1.200 euros. En ciudades menos turísticas como Groninga es de 800-900 euros. La competencia es alta, el contrato es estrictamente legal. El depósito – hasta dos meses de alquiler.

La compra de vivienda está disponible si tienes permiso de residencia e ingresos estables. Hipoteca – a partir del 3,7% anual. Las inversiones en inmuebles holandeses muestran un crecimiento estable: +5,1% para 2024.

Educación y aprendizaje: una apuesta por la práctica

Las universidades de Wageningen, Delft y Leiden están clasificadas a nivel mundial. Abundan los programas en inglés. Un año de estudios cuesta 2.530 euros para los ciudadanos de la UE, 9.000-15.000 euros para los demás. Se fomentan las prácticas, los intercambios y la investigación.

Estudiar es una de las principales razones por las que se suele considerar la inmigración a los Países Bajos. Los sólidos conocimientos aplicados, las prácticas y el rápido acceso al mercado laboral hacen que las titulaciones sean muy demandadas.

Medicina e impuestos: cómo tratan y cuánto cobran

La asistencia sanitaria en el país está asegurada. El paquete básico cuesta unos 135 euros al mes. Incluye una visita al médico de cabecera, diagnósticos y atención de urgencia. Sin seguro – una multa.

Los impuestos oscilan entre el 36,93% y el 49,50%. Pero hay escuelas gratuitas, subsidios, ayudas a la vivienda y al transporte. La deducción fiscal media por hijo es de 3.654 euros al año. Que merezca la pena mudarse a Holanda depende de su disposición a invertir en estabilidad.

Cultura, lengua, mentalidad

Los holandeses son directos. Dicen las cosas como son y esperan lo mismo. La cultura es una mezcla de modestia protestante y apertura experimental. Se puede hablar de cualquier tema sin tabúes.

El neerlandés no es un idioma fácil. Pero el 91% de la población habla inglés. En la vida cotidiana, comunicación sin barreras, sobre todo en las grandes ciudades. Para la integración es conveniente aprender el idioma: acelera la adaptación.

La mentalidad se basa en la confianza y el individualismo. Trabajan para vivir, no viven para trabajar.

Adaptación e integración: una prueba de integridad

La inmigración a Holanda es una prueba de paciencia. Sin conocer la lengua y los matices locales, se tarda entre 6 y 18 meses en adaptarse. Los holandeses son amables, pero no se inmiscuyen en ámbitos personales. Se requiere iniciativa y constancia.

La integración empieza con la participación en la vida del barrio, la asistencia a cursos de idiomas, el voluntariado. El Estado ofrece programas de apoyo, pero el éxito depende de la actividad.

Los comentarios de quienes se han trasladado a los Países Bajos suelen hacer hincapié no en la complejidad, sino en la duración del proceso: hay que acostumbrarse, crecer, aprender a pensar de otra manera.

Expatriados y sociedad

Los extranjeros que viven en el país crean una red densa y activa. Plataformas como Internations, Meetup y los chats locales de Telegram aceleran el proceso de conocimiento del sistema. Las sociedades están abiertas al diálogo cultural, pero la iniciativa se valora por encima de las expectativas.

Los comentarios de los expatriados subrayan: el sistema no se adapta a todo el mundo, tienes que adaptarte tú. Que merezca la pena mudarse a Holanda depende de tu capacidad para encajar en un mecanismo que ya funciona.

La sociedad acepta, pero no se adapta. Funcionan las reglas, no las excepciones.

Coste de la vida

La comida es más cara que en Europa del Este, pero más barata que en Escandinavia. Leche – 1 euro, pan – 2,5 euros, comida fuera de casa – a partir de 13 euros. Gastos medios mensuales sin alquiler – 950-1.200 euros.

Ropa, electrodomésticos, transporte: dentro de la media europea. Un estudiante gasta unos 900 euros al mes, una familia – a partir de 2.800 euros. Que merezca la pena mudarse a los Países Bajos depende de su disposición a un nivel de precios alto pero previsible.

Ventajas e inconvenientes de vivir en Holanda: si merece la pena mudarse a Holanda

La vida en Holanda es como una casa inteligente: todo funciona, pero primero hay que descubrir los botones. Esta lista no es un folleto turístico, sino una mirada sincera a un sistema en el que hay que encajar, no conquistar.

Pros:

1. Alto nivel de vida y seguridad.
2. Una economía robusta y salarios estables.
3. Sistema desarrollado de educación y medicina.
4. Grandes oportunidades para expatriados y estudiantes.
5. Transporte ecológico y medio ambiente limpio.
6. Una sociedad tolerante y ordenada.
7. Alto nivel de digitalización y transparencia de los servicios públicos.

Desventajas:

1. Escasez de vivienda, alquileres elevados.
2. Impuestos y primas de seguros elevados.
3. Dificultades de integración sin conocimientos lingüísticos.
4. Fuerte competencia en el mercado laboral.
5. Clima con lluvia y viento 8 meses al año.

Si merece la pena trasladarse a Holanda es una cuestión de prioridades: si el objetivo es la estabilidad, el crecimiento profesional y un entorno seguro, los argumentos son obvios.

Inmigración a los Países Bajos

La inmigración está claramente regulada. El estatus de inmigrante altamente cualificado se concede en 2-6 semanas con un salario de 3.672 euros para los profesionales menores de 30 años y de 5.331 euros para los mayores de 30 años. El proceso es digital, transparente y lógico.

Los permisos de residencia se expiden a través del IND – Immigratie- en Naturalisatiedienst. Se exige un contrato, un seguro y una dirección de residencia. Es posible inmigrar sin quebraderos de cabeza si se cumplen las condiciones. Para algunos es una puerta a la estabilidad, para otros es una prueba del sistema.

Inversiones

Holanda no es un paraíso fiscal, pero tampoco es una tormenta burocrática. Se tarda entre 3 y 5 días en abrir un negocio. Las inversiones a partir de 1.250.000 euros en un fondo reconocido por el Estado holandés dan derecho a un permiso de residencia.

La fiscalidad de las inversiones es transparente. El capital está protegido por la legislación de la UE.

Si merece la pena irse a vivir a los Países Bajos: conclusiones

Un país para los que están dispuestos a trabajar, a cambiar, a invertir. La vida aquí no es suave, pero es honesta. Mudarse no es una solución a los problemas, sino un paso hacia un entorno en el que se valora más la actividad que la queja.

¿Merece la pena mudarse a Holanda? Depende de la envergadura del objetivo. Para profesionales, estudiantes, inversores, familias con un horizonte de planificación a largo plazo, la respuesta es obvia.

Las inversiones en bienes raíces durante mucho tiempo se consideraron una estrategia «infalible». Junto con el oro y la moneda, los metros cuadrados se percibían como un activo intocable. Sin embargo, aquí es donde se formaron la mayoría de los estereotipos y conceptos simplificados que están lejos de la realidad. El mercado ha cambiado y, junto con él, las reglas del juego. El informe desmitifica los mitos arraigados sobre las inversiones en bienes raíces, revelando los aspectos reales de rentabilidad, riesgos, estrategias y enfoques hacia los activos.

Mito n.º 1. La propiedad inmobiliaria siempre aumenta de valor de manera estable

La posición de los metros cuadrados en el mercado depende directamente de las condiciones macroeconómicas, la política regulatoria, los cambios en la infraestructura e incluso los cambios demográficos. En ciudades con una disminución de la población, como Nizhny Tagil, Kovrov o Rubtsovsk, la caída de los precios en los últimos 5 años fue del 12 al 18%.

Incluso en Moscú, el crecimiento resultó ser desigual: en áreas de construcción masiva, como Nekrasovka, Solntsevo o Butovo, en 2024, el precio promedio por metro cuadrado cayó de 245,000 a 208,000 rublos. La razón: exceso de oferta y saturación de la infraestructura.

Comprender que la propiedad inmobiliaria no es una garantía de crecimiento estable, sino un instrumento de mercado, es crítico para calcular la rentabilidad. Los inversores profesionales siguen la ciclicidad: en 2010-2012, crecimiento; en 2015, estancamiento; en 2020-2022, un salto debido a subsidios; en 2024, corrección debido al aumento de la tasa clave.

Mito n.º 2. Alquilar una propiedad garantiza un ingreso estable

Otro mito sobre las inversiones inmobiliarias: el alquiler a largo plazo requiere un control regular y rara vez es pasivo. Problemas entre inquilinos, daños a la propiedad, impagos, disputas legales: son riesgos reales. Además, la rentabilidad a menudo resulta ser inferior a las expectativas. Ejemplo real: un apartamento en Kazán (complejo residencial «Vesna»), valorado en 6.8 millones de rublos. Alquiler: 35,000 al mes. Rentabilidad:

1. Bruta: 6.1% anual.
2. Considerando gastos (impuestos, depreciación, servicios públicos, vacantes de 1.5 meses al año): rentabilidad neta: 3.9%.

Y al usar apalancamiento hipotecario con un pago mensual de 49,000 rublos al 15% anual, dicho activo termina con una pérdida de más de 170,000 rublos al año.

Mito n.º 3. Invertir en nuevos desarrollos siempre es rentable

La construcción es un área de cambios en los plazos, quiebras, riesgos ocultos de planificación y ocupación. Los desarrolladores ocultan el alto costo por metro cuadrado con «acabados de regalo» o «hipotecas con apoyo estatal», pero el sobrecosto real se refleja en el precio. Ejemplo: complejo residencial «Seliger City», Moscú. Un estudio de 26 m² costaba 5.6 millones de rublos al inicio (2021). En 2024, 5.9 millones. Un aumento del 5.3% en 3 años, pero la inflación en el mismo período fue del 24.6%.

Agregando el costo de la renovación (desde 650,000 rublos), el tiempo de venta (en promedio 3-5 meses), la comisión del agente y los impuestos, la inversión en bienes raíces pierde atractivo, lo que resulta en otro mito desmentido.

Mito n.º 4. Invertir en propiedades de lujo es un activo seguro

El segmento premium se dirige a una audiencia estrecha, sensible a factores económicos, cambiarios y políticos. Los apartamentos en complejos como «Zilart», «Sadovye Kvartaly», «Lavrushinsky» cuestan desde 65 millones de rublos. Se pueden alquilar por 300-400 mil al mes, lo que proporciona una rentabilidad del 4-5% sin considerar los gastos.

Sin embargo, la liquidez de dicha propiedad es extremadamente baja. El tiempo promedio de exposición en el mercado es de hasta 8 meses, y el descuento real en la venta es del 12 al 17% del precio declarado. Además, el mantenimiento de tales propiedades (conserje, estacionamiento, administración, seguro, reparaciones) requiere 2.5-3 veces más gastos que en las clases económicas y de confort.

Mito n.º 5. La hipoteca ayuda a ganar con el aumento de precios

El apalancamiento hipotecario solo puede aumentar la rentabilidad en la fase de crecimiento activo del mercado. Con una tasa alta (del 13% en 2024), el pago de la hipoteca supera los ingresos del alquiler incluso con una buena ocupación. El exceso de pago al banco durante 15 años con un préstamo de 9 millones de rublos al 14.2% será de más de 15 millones. Incluso una ligera disminución del precio del apartamento en un 5% resultará en pérdidas si la inversión propia representaba solo el 20% del valor. La hipoteca convierte la inversión en especulación con un alto riesgo.

Mito n.º 6. Los apartamentos son un activo igual que un apartamento

Desmitificando el mito popular sobre las inversiones inmobiliarias. Los apartamentos no se equiparan a la vivienda en estatus. La falta de registro permanente, tarifas de servicios públicos más altas, la necesidad de un contrato comercial con una empresa de administración reducen la rentabilidad.

En el complejo residencial «Ye’s Technopark» (Moscú), los apartamentos de 22 m² se alquilan por 32,000 rublos. Pero con un valor de 6.1 millones de rublos y gastos (impuesto del 6%, administración – 3500 ₽/mes, limpieza, publicidad), la rentabilidad final no supera el 3.3%. Además, los bancos financian peor los apartamentos: tasas más altas, plazos más cortos, mayor pago inicial.

Mito n.º 7. La renovación y el diseño aumentan la rentabilidad

La renovación de inversión requiere una optimización estricta: el enfoque no está en soluciones de diseño, sino en practicidad, durabilidad y minimización de costos. El exceso de pago por muebles, soluciones decorativas o «estilo de autor» no aumenta el alquiler en la misma proporción. Lo que realmente funciona:

1. Suelo de vinilo en lugar de laminado: aumenta la vida útil en 3-4 años.
2. Pintura lavable en lugar de papel tapiz: reduce los costos de renovación.
3. IKEA + OZON: juego de muebles por hasta 80,000 rublos con reemplazo cada 6 años.
4. Instalación de contadores, LED, filtros de agua: ahorro de hasta el 12% en servicios públicos.
5. Color de pared universal (beige, gris claro): reduce el rechazo de los inquilinos.

La renovación debe recuperarse en 18-24 meses. Todo lo que exceda este horizonte es excesivo y no rentable.

Mito n.º 8. Invertir en bienes raíces en el extranjero es un puerto seguro

Los mercados inmobiliarios fuera de Rusia a menudo son inaccesibles para un control físico. En la UE y EE. UU., existen estrictas normas fiscales: en Francia, el impuesto sobre los ingresos de alquiler puede llegar al 45%, en Canadá se aplica una evaluación anual del valor con un impuesto posterior del 1.2%.

En Turquía y los EAU, destinos populares entre los rusos, se registran cientos de casos de conflictos judiciales por servicio, ventas dobles, errores en la traducción de documentos. La propiedad en el extranjero no es un «puerto seguro», sino un activo complejo con un alto grado de burocracia y riesgos legislativos impredecibles.

Mito n.º 9. La propiedad inmobiliaria es un instrumento de diversificación

Por su estructura de gastos y gestión, la propiedad inmobiliaria se asemeja más a un negocio que a un activo pasivo. A diferencia de una cartera diversificada de acciones, bonos, divisas y materias primas, el nicho requiere una participación personal: control de inquilinos, pago de facturas, interacción con la administración, participación en reuniones, responsabilidad legal. Un solo activo no resuelve el problema, sino que, por el contrario, concentra el riesgo. Especialmente al recurrir a créditos o invertir todo el capital.

Realidad frente a los mitos sobre las inversiones inmobiliarias

Los mitos sobre las inversiones inmobiliarias se han formado durante décadas, pero la nueva economía requiere una reevaluación. Cada transacción no es un patrón, sino un cálculo. La alta rentabilidad surge en la intersección del análisis, la disciplina, el cálculo preciso y la comprensión de la estructura de los gastos. El inversor compara alternativas, modela escenarios, calcula la liquidez y toma decisiones no basadas en la popularidad, sino en los números. Una estrategia exitosa excluye las emociones, se basa en análisis fríos y utiliza la propiedad inmobiliaria como un instrumento, no como una idea.