Las 10 ciudades de los Países Bajos con inmuebles baratos: dónde es rentable comprar una casa

El interés por la vivienda en Europa está creciendo constantemente. Los países con una alta seguridad legal y una economía sólida se encuentran regularmente en el foco de los inversores extranjeros. La pregunta de si un extranjero puede comprar una propiedad en los países bajos surge cada vez más, especialmente entre los no residentes que buscan un objeto para vivir, alquilar o invertir.

¿Es posible que un extranjero compre una propiedad en los países bajos: el marco legal

Antes de realizar una transacción, es importante entender claramente: la legislación del país no impone restricciones estrictas. La respuesta a la pregunta de si un extranjero puede comprar una propiedad en los países bajos es afirmativa. La transacción está permitida tanto para ciudadanos de la UE como para residentes de otros Estados.

Título:

1. Los ciudadanos de la UE formalizan la transacción de acuerdo con el procedimiento estándar.

2. Los no residentes con ciudadanía fuera de la UE participan en las mismas condiciones, pero con requisitos adicionales para verificar la fuente de fondos y, a veces, el estado de la Visa.

Las restricciones no se refieren al hecho mismo de la compra, sino a ciertas categorías de bienes inmuebles, por ejemplo, algunos programas municipales o fondos sociales.

Qué se puede comprar: objetos, tipos, formato de propiedad

Los países bajos ofrecen una variedad de segmentos. La vivienda está disponible en propiedad personal sin arrendamiento de tierras o derechos temporales. El extranjero adquiere el objeto con el derecho de registro completo en el catastro.

Propiedades populares:

1. Apartamento de la ciudad.
2. Casa en los suburbios.
3. Apartamentos en nuevos complejos residenciales.
4. Terreno para la construcción.
5. El objeto bajo el cambio (buy-to-let).

¿Puede un extranjero comprar una casa en los países bajos? Sí. Se puede comprar un objeto privado, casa, Villa. El país no requiere registro local para completar la transacción.

Características de la transacción: algoritmo paso a paso

El proceso de compra está sujeto a reglas generales y no requiere un estado especial. La transacción es acompañada por un notario, el objeto se registra en el registro estatal, y el contrato fija las condiciones de transferencia de derechos.

Secuencia de acciones:

1. Selección de objetos y oferta de precios.

2. Firma del acuerdo preliminar.

3. Depósito (generalmente 10%).

4. Verificación legal del objeto.

5. Preparación y firma del contrato principal ante notario.

6. Transferencia de propiedad y registro.

Este procedimiento de compra de bienes raíces en los países bajos para extranjeros sigue un algoritmo transparente y probado y protege a ambas partes.

¿Es posible que un extranjero compre una propiedad en los países bajos a crédito o hipoteca?

Los bancos conceden préstamos a los no residentes, pero bajo condiciones reforzadas. El requisito principal es un ingreso estable, una fuente transparente de fondos, una historia financiera confirmada.

Condiciones clave:

1. Primer pago: desde el 30%.
2. Tasa: 1-1.5% más alta en comparación con los residentes.
3. Plazo: hasta 30 años.
4. Depósito: la propiedad en sí.
5. Garantías adicionales: fiador, depósito.

¿Es posible comprar una propiedad en los países bajos a un extranjero con la ayuda de una hipoteca? Sí, pero habrá que tener en cuenta los mayores costos y los esfuerzos de recopilación de documentos.

Lista de costos: Cuál es el monto final

Cualquier transacción requiere no solo el precio del objeto, sino también el cálculo de todos los costos asociados. La transparencia es un principio clave en el mercado.

Lista de costos:

1. El costo del objeto – por acuerdo de las partes.

2. Los servicios del notario-1000-2500 euros.

3. Inscripción: 100-200 euros.

4. Impuesto sobre la compra-2% para los particulares, 8% en la inversión.

5. Los servicios del agente-1-2% del importe de la transacción.

6. Comisiones bancarias: dependen del país de origen del comprador.

7. Traducciones y garantías — desde 200 euros dependiendo del idioma y el volumen.

Restricciones para extranjeros al comprar una propiedad en los países bajos

No hay prohibiciones formales. Pero hay limitaciones indirectas que afectan la elección y el procedimiento:

1. El acceso a bienes raíces sociales es limitado.
2. Algunas áreas tienen prioridad de compra para los locales.
3. La verificación financiera es más estricta en el origen del capital de fuera de la UE.
4. Dificultades para comprar a través de estructuras Offshore.

Si se cumplen las leyes y se documenta claramente la transacción, no hay restricciones para los extranjeros.

Documentos: conjunto completo, traducción, verificación de conformidad

Para confirmar la elegibilidad de la compra, el comprador debe recopilar un paquete completo de documentos. La ley exige absoluta transparencia de la transacción. Incluso los mejores objetos pierden liquidez si el comprador carece de uno de los puntos críticos. El notario realiza no solo una función técnica, sino también legal. La verificación se refiere a la identidad del comprador, la fuente de los fondos y el estado de la propiedad del objeto. Todos los documentos se envían al menos 3-5 días hábiles antes de la firma del contrato principal. Cualquier documento extranjero va acompañado de una traducción al Inglés o Holandés. La traducción requiere la certificación de un especialista certificado (beëdigd vertaler). Ayuda simple sin firma e impresión no pasa.

Lista de documentos:

1. Pasaporte con la Visa actual o la marca de entrada.

2. Comprobante de domicilio en el país de origen-factura de servicios públicos, carta bancaria.

3. Declaración de origen de fondos (source of funds declaration): una descripción detallada del origen del capital, especialmente en cantidades superiores a 100.000 euros.

4. Declaración de ingresos o declaración de impuestos de los últimos 2 años.

5. Extracto bancario con movimiento de fondos durante 6 meses.

6. Número de identificación fiscal (si trabaja en la UE).

7. Poder notarial por escrito, si la transacción está representada por un agente o abogado.

8. Acuerdo hipotecario si se utiliza el préstamo.

9. Pre – acuerdo de compra (si se firmó previamente).

Riesgos con documentación incompleta:

1. Bloqueo de la transacción.
2. Notificación al control financiero.
3. Congelación de fondos en la cuenta.
4. Denegación del registro de la propiedad.

Todos los formularios se verifican hasta el momento de la transferencia del anticipo. En caso de duda, el notario notifica a las autoridades financieras.

La cuestión de los impuestos: tarifas fijas, estimaciones, ingresos

El sistema de impuestos para la compra de bienes raíces incluye varios niveles: Federal, Municipal y de ingresos. ¿Es posible comprar una propiedad en los países bajos a un extranjero sin pagar impuestos? No. Cualquier compra se registra en la base impositiva, independientemente de la nacionalidad.

Impuesto sobre la compra de bienes inmuebles

La tasa se paga una sola vez en la transferencia de la propiedad. La oferta depende del estado del comprador y el propósito de la adquisición:

• 2% – si el objeto se adquiere como residencia principal;
• 8% – cuando se compra con fines de inversión o en ausencia de registro en el país.

La cantidad se paga en la cuenta notarial antes de la firma del contrato.

Impuesto anual a la propiedad (WOZ)

El municipio calcula el impuesto sobre la base del valor catastral del objeto. El cálculo se actualiza anualmente, teniendo en cuenta los ajustes del mercado. Tasa media: 0,04% -0,12% del valor del objeto. Ejemplo: un Apartamento por valor de 400.000 euros obliga al propietario a pagar 400-1200 euros anuales.

Tasas municipales

Las tarifas mensuales incluyen mantenimiento del área, recolección de basura, alcantarillado, suministro de agua y servicios locales. Rango medio: 40-90 euros al mes.

Impuesto sobre la renta de Alquiler

Si el objeto se alquila, los ingresos se declaran. La tasa depende de la forma de propiedad:

1. Privado: sujeto a la categoría Box 3 (impuesto sobre activos).
2. Empresa-gravada como ingresos corporativos.

El porcentaje varía de 1,2% a 1,7% del valor de la propiedad, dependiendo de la estructura de la propiedad y la tasa de Alquiler.

Doble imposición

Si existe un acuerdo entre los países bajos y el país de nacionalidad, es posible compensar los impuestos pagados. La mayoría de los países de la UE, así como el Reino Unido, Estados Unidos, Suiza y Canadá, tienen un tratado de este tipo.

Es posible comprar una propiedad en los países bajos a un extranjero-Resumen

Es posible comprar una propiedad en los países bajos a un extranjero: las reglas siguen siendo una de las más transparentes de Europa. La transacción es posible sin restricciones de ciudadanía, y el procedimiento en sí protege los derechos de un no residente. Es importante cumplir con los requisitos de documentación, tener en cuenta los impuestos y planificar todos los gastos con anticipación.

Comprar una vivienda en los Países Bajos en 2025 requiere cálculos precisos y conocer la ley. Aquí no funcionan los esquemas superficiales ni el «todo vale». Holanda establece normas estrictas tanto para las propiedades como para los compradores. La mayoría de los errores se cometen antes de firmar el contrato: es entonces cuando se pierde dinero, tiempo y oportunidades.

Precios: cifras que no engañan

La compra de una vivienda en los Países Bajos comienza con una mirada sobria a los precios. En 2025, el coste medio de la vivienda en Ámsterdam alcanzó los 6.550 euros por m². En Utrecht es de 5.100 euros y en Rotterdam ronda los 4.700 euros. Las casas en el campo son más baratas, pero también tienen menos liquidez.

Los objetos nuevos se ofrecen a precios fijos, sin licitación, pero con participación obligatoria en loterías y concursos. En el mercado secundario la situación es más tensa. Aquí, los propietarios suben el precio entre un 5 y un 10% del precio de mercado, centrándose en la demanda de los extranjeros. Esto es especialmente fuerte en las zonas con infraestructura turística.

Comprar una vivienda en los Países Bajos: condiciones

Los extranjeros pueden comprar cualquier tipo de propiedad: una casa, un piso o un terreno. Pero las hipotecas sólo se conceden si se tiene permiso de residencia o ingresos de la UE. El banco le pedirá pruebas de empleo, historial fiscal, calificación crediticia y un depósito del 20-30%.

La transacción la formaliza un notario, no un intermediario. Comprueba los documentos, formaliza la transferencia de propiedad e inscribe la transacción en el registro de Kadaster.

Orden de las transacciones: pasos, sin margen de error

La compra de una propiedad en los Países Bajos sigue un procedimiento estricto. Incluye:

1. Encontrar y verificar un objeto. Un agente profesional analiza las ofertas del mercado, comprueba la limpieza legal, las comunicaciones, el estado del terreno y los permisos de construcción.
2. Firma de un contrato preliminar. El documento fija el precio, las condiciones y las obligaciones de las partes. Un depósito – 10% del valor.
3. Firma final en la notaría. El notario comprueba todos los documentos, transfiere los fondos al vendedor, formaliza la transferencia de propiedad y envía los datos a la cámara de registro.
4. Registro de la propiedad. Kadaster inscribe al nuevo propietario en el registro. A partir de ese momento, adquiere la condición de propietario.

Todas las etapas están estrictamente reguladas y legalmente protegidas. Este enfoque minimiza los riesgos y garantiza la transparencia de la transacción en cada paso.

Impuestos y gastos: cuente hasta el último euro

Comprar una vivienda en Holanda conlleva varios gastos obligatorios. Uno de los principales es el impuesto de transmisiones patrimoniales (Overdrachtsbelasting). En 2025, el tipo es del 2% para las propiedades residenciales y del 10,4% para las no residenciales.

Además:

• Servicios notariales: entre 1.000 y 2.000 euros;
• registro y apoyo jurídico: entre 800 y 1.500 euros;
• Comisión de intermediación: 1-2% del valor.

Los costes totales pueden ascender al 5-8% del valor de la propiedad.

Lo que no hay que ignorar al comprar una vivienda en los Países Bajos

Comprar una vivienda en Holanda conlleva una serie de responsabilidades. El propietario paga un impuesto anual sobre bienes inmuebles (Onroerendezaakbelasting – OZB), así como tasas municipales y de servicios públicos.

El mantenimiento de la vivienda exige el cumplimiento de la normativa técnica y de construcción. En caso de reurbanización, debe ser aprobada por el ayuntamiento. Se prevén multas de hasta 25.000 euros en caso de infracción.

Inversiones: cálculo, no emoción

Los inmuebles en los Países Bajos ofrecen un rendimiento estable: una media del 3,5-5% anual, sobre todo si se alquilan en Ámsterdam, Utrecht y Haarlem. Los estudios y los «dos dormitorios» están muy solicitados: los alquilan rápidamente estudiantes y jóvenes profesionales.

La demanda es siempre superior a la oferta, sobre todo en zonas con buenas infraestructuras de transporte y educación. Es importante tener en cuenta lo siguiente: el alquiler está estrictamente regulado, el contrato tiene una duración mínima de un año, la indexación es limitada y pueden imponerse sanciones por incumplimiento.

Inmigración y permiso de residencia

La compra de una propiedad en Holanda no da derecho a un permiso de residencia. La ley no prevé ventajas por tener una propiedad. La condición de propietario puede ser una ventaja a la hora de solicitar un visado por otros motivos: negocios, inicio de actividad, trabajo.

La inmigración exige ingresos legales, contrato, seguro médico e integración. Sólo tras varios años de residencia legal se puede optar a la residencia permanente.

Cómo comprar una vivienda en los Países Bajos

Comprar una casa no es un proceso espontáneo. Requiere análisis, preparación y la consideración de docenas de factores. Una sencilla lista le ayudará a centrarse:

Instrucciones paso a paso:

1. Determinar el presupuesto y la región.
2. Evaluar objetivos: vivir, alquilar, invertir.
3. Póngase en contacto con un agente autorizado.
4. Comprobar el objeto: estado técnico, documentos.
5. Firma el contrato preliminar.
6. Para pagar la fianza.
7. Ante notario.
8. Complete su inscripción en Kadaster.
9. Calcule todos los impuestos y tasas.
10. Registrar los derechos y obligaciones del propietario.

Comprar una vivienda en los Países Bajos: restricciones

La compra de una vivienda está abierta a los ciudadanos extracomunitarios, pero con una serie de matices. Muchas ciudades tienen la norma opkoopbescherming, es decir, la prohibición de alquilar durante los 4 primeros años tras la compra. Esto ayuda a proteger el mercado de la especulación. En Ámsterdam y Rotterdam, los nuevos proyectos pueden incluir cuotas de venta sólo a residentes: sin registro local, la transacción no puede llevarse a cabo.

Los extranjeros no pueden optar a subvenciones y pagan íntegramente todos los impuestos y servicios. Al mismo tiempo, no hay restricciones para la adquisición de terrenos: se puede acceder tanto a parcelas edificables como a terrenos agrícolas en plena propiedad.

Tipos de objetos

La compra de propiedades en los Países Bajos abarca una amplia gama de inmuebles. El mercado incluye:

1. Los pisos en bloques de apartamentos son un formato habitual en las ciudades. La distribución es estándar, a menudo sin balcones. El tamaño medio es de 65-85 m².
2. Las tanhouses son casas de dos y tres plantas con un muro común, populares en los suburbios. El precio parte de 320.000 euros.
3. Los chalés y las casas unifamiliares son propiedades del segmento premium, a menudo situadas fuera de las ciudades. Los precios empiezan a partir de 650.000 euros.
4. Los solares son un bien escaso, sobre todo cerca de las aglomeraciones. Los ayuntamientos venden esas parcelas por convenio, con estrictas condiciones de urbanización.

La clave para elegir bien es adecuar la finalidad de la compra a la ubicación. Un piso compacto en el centro es adecuado para alquilar. Para vivir, una casa en un barrio tranquilo. Para invertir – un objeto líquido en una zona en desarrollo.

Diferencias regionales

El mercado inmobiliario de los Países Bajos difiere mucho según la región. Ámsterdam es la más cara y recalentada: el precio por m² supera los 6.500 euros, los objetos salen en 12 días. Utrecht y Haarlem se mantienen estables, pero con menos competencia: 4.900-5.100 euros/m². En Rotterdam y La Haya la vivienda es más asequible, pero hay restricciones al alquiler y barrios con un alto trasfondo migratorio.

Maastricht y Groninga ofrecen estabilidad y precios de hasta 3.800 euros/m², manteniendo un potencial de crecimiento, tanto para vivir como para invertir durante 5-7 años.

Arrendamientos y alternativas

Comprar una vivienda en los Países Bajos no siempre está justificado. Alquilar un piso cuesta entre 1.200 y 1.800 euros al mes, y el inquilino no tiene que pagar impuestos, reparaciones, seguros ni registro.

Si el plan de residencia – hasta 3 años, el alquiler es más favorable. Si el plazo es de 5 años o más, la compra se vuelve razonable, sobre todo teniendo en cuenta la subida de precios y las dificultades con las hipotecas.

Conclusión

Comprar una propiedad en los Países Bajos en 2025 es una decisión informada, no una emoción. La propiedad debe ser adecuada para su propósito: inversión, residencia o migración. Con una estrategia clara y un diseño adecuado, la propiedad se convierte en un activo estable y no en una carga.