Die Vorteile von Investitionen in Gewerbeimmobilien im Ausland: Wie internationale Märkte Chancen eröffnen

Immobilieninvestitionen galten lange Zeit als eine „fehlerfreie“ Strategie. Quadratmeter wurden neben Gold und Währung als unantastbares Gut angesehen. Doch gerade hier haben sich die meisten Stereotypen und vereinfachten Vorstellungen gebildet, die weit von der Realität entfernt sind. Der Markt hat sich verändert, und damit auch die Spielregeln. Der Überblick entlarvt die eingewurzelten Mythen über Immobilieninvestitionen und enthüllt die tatsächlichen Aspekte der Rentabilität, Risiken, Strategien und Herangehensweisen an Objekte.

Mythos Nr. 1: Immobilien steigen stabil im Preis

Die Position von Quadratmetern auf dem Markt hängt direkt von den makroökonomischen Bedingungen, der Regulierungspolitik, den Infrastrukturveränderungen und sogar den demografischen Verschiebungen ab. In Städten mit rückläufiger Bevölkerung wie Nischni Tagil, Kovrov oder Rubzowsk sanken die Preise in den letzten 5 Jahren um 12–18%.

Sogar in Moskau war der Anstieg ungleichmäßig: In Massivbaubereichen wie Nekrasovka, Solnzewo oder Butowo sank der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Jahr 2024 von 245.000 auf 208.000 Rubel. Der Grund dafür ist ein Überangebot und eine Überlastung der Infrastruktur.

Das Verständnis, dass Immobilien keine Garantie für stabiles Wachstum sind, sondern ein Marktinstrument, ist entscheidend für die Rentabilitätsberechnung. Professionelle Investoren verfolgen die Zyklen: 2010–2012 – Wachstum, 2015 – Stagnation, 2020–2022 – Sprung aufgrund von Subventionen, 2024 – Korrektur aufgrund des Anstiegs des Leitzinses.

Mythos Nr. 2: Die Vermietung von Wohnungen garantiert stabile Einnahmen

Ein weiterer Mythos über Immobilieninvestitionen: Langfristige Vermietung erfordert regelmäßige Kontrolle und ist selten passiv. Mietausfälle, Sachschäden, Nichtzahlung, Gerichtsstreitigkeiten – reale Risiken. Darüber hinaus liegt die Rentabilität oft unter den Erwartungen. Ein Beispiel: Eine Wohnung in Kasan (Wohnkomplex „Vesna“), Wert – 6,8 Millionen Rubel. Miete – 35.000 pro Monat. Rentabilität:

1. Brutto: 6,1% pro Jahr.
2. Unter Berücksichtigung von Ausgaben (Steuern, Abschreibungen, Nebenkosten, Leerstand von 1,5 Monaten pro Jahr): Nettorendite – 3,9%.

Bei Verwendung von Fremdkapital mit einer monatlichen Zahlung von 49.000 Rubel zu 15% pro Jahr macht ein solches Objekt jährlich einen Verlust von mehr als 170.000 Rubel.

Mythos Nr. 3: In Neubauten zu investieren ist immer profitabel

Der Bau ist ein Bereich mit Verschiebungen bei Fristen, Insolvenzen, versteckten Risiken bei Planung und Belegung. Bauträger kaschieren den hohen Quadratmeterpreis durch „Geschenkdekoration“ oder „Hypotheken mit staatlicher Unterstützung“, aber die tatsächliche Überzahlung schlägt sich im Preis nieder. Beispiel: Wohnkomplex „Seliger City“, Moskau. Ein Studio-Apartment mit 26 m² kostete zu Beginn 5,6 Millionen Rubel (2021). Im Jahr 2024 – 5,9 Millionen. Wachstum – 5,3% in 3 Jahren, aber die Inflation in derselben Zeit – 24,6%.

Wenn man die Kosten für Renovierungen (ab 650.000 Rubel), die Verkaufszeit (im Durchschnitt 3-5 Monate), die Provision des Agenten und die Steuern hinzufügt, verliert die Immobilieninvestition ihre Attraktivität, was wiederum einen weiteren Mythos entlarvt.

Mythos Nr. 4: Investitionen in Luxusimmobilien sind eine sichere Anlage

Der Premium-Sektor richtet sich an eine kleine Zielgruppe, die empfindlich auf wirtschaftliche, Währungs- und politische Faktoren reagiert. Wohnungen in Komplexen wie „Zilart“, „Gartenquartiere“, „Lavrushinsky“ kosten ab 65 Millionen Rubel. Sie können für 300-400 Tausend pro Monat vermietet werden, was eine Rendite von 4-5% ohne Berücksichtigung von Ausgaben ergibt.

Die Liquidität einer solchen Immobilie ist jedoch äußerst gering. Die durchschnittliche Expositionszeit auf dem Markt beträgt bis zu 8 Monate, und der tatsächliche Rabatt beim Verkauf beträgt 12-17% vom angegebenen Preis. Darüber hinaus erfordert die Instandhaltung solcher Objekte (Concierge, Parkplatz, Hausverwaltung, Versicherung, Reparaturen) 2,5-3 Mal höhere Kosten als im Wirtschafts- und Komfortsegment.

Mythos Nr. 5: Eine Hypothek hilft, von steigenden Preisen zu profitieren

Der Einsatz von Fremdkapital kann die Rentabilität nur in der Phase des aktiven Marktwachstums steigern. Bei einem hohen Zinssatz (ab 13% im Jahr 2024) übersteigt die Hypothekenzahlung die Mieteinnahmen, selbst bei guter Auslastung. Die Überzahlung an die Bank über 15 Jahre bei einem Kredit von 9 Millionen Rubel zu 14,2% wird über 15 Millionen betragen. Selbst eine geringfügige Preissenkung der Wohnung um 5% führt zu Verlusten, wenn die eigenen Investitionen nur 20% des Werts ausmachten. Die Hypothek verwandelt die Investition in Spekulation mit einem hohen Risikoanteil.

Mythos Nr. 6: Apartments sind dasselbe wie Wohnungen

Wir entlarven den populären Mythos über Immobilieninvestitionen. Apartments sind nicht gleichbedeutend mit Wohnungen in Bezug auf Status. Die fehlende ständige Registrierung, höhere Nebenkosten, die Notwendigkeit eines kommerziellen Vertrags mit der Hausverwaltung verringern die Margen.

In „Ye’s Technopark“ (Moskau) werden Apartments mit 22 m² für 32.000 Rubel vermietet. Aber bei einem Preis von 6,1 Millionen Rubel und Ausgaben (6% Steuer, Verwaltung – 3500 Rubel/Monat, Reinigung, Werbung) beträgt die Gesamtrendite nicht mehr als 3,3%. Darüber hinaus finanzieren Banken Apartments schlechter: höhere Zinssätze, verkürzte Laufzeiten, höhere Eigenkapitalanforderungen.

Mythos Nr. 7: Renovierung und Design steigern die Rentabilität

Eine Investitionsrenovierung erfordert eine strenge Optimierung: Der Fokus liegt nicht auf Designlösungen, sondern auf Praktikabilität, Langlebigkeit und Kosteneinsparungen. Überzahlungen für Möbel, dekorative Lösungen oder „Designerstil“ erhöhen die Miete nicht im gleichen Maße. Was wirklich funktioniert:

1. Vinylboden anstelle von Laminat – erhöht die Lebensdauer um 3-4 Jahre.
2. Abwaschbare Farbe anstelle von Tapeten – senkt die Erneuerungskosten.
3. IKEA + OZON – Möbelset bis zu 80.000 Rubel mit einem Austausch alle 6 Jahre.
4. Installation von Zählern, LEDs, Durchflussfiltern – Einsparungen von bis zu 12% bei den Nebenkosten.
5. Universelle Wandfarbe (Beige, Hellgrau) – reduziert die Ablehnung durch Mieter.

Die Renovierung sollte sich innerhalb von 18-24 Monaten amortisieren. Alles, was über diesen Horizont hinausgeht, ist überflüssig und unwirtschaftlich.

Mythos Nr. 8: Immobilieninvestitionen im Ausland sind ein sicherer Hafen

Immobilienmärkte außerhalb Russlands sind oft schwer kontrollierbar. In der EU und den USA gelten strenge Steuervorschriften: In Frankreich kann die Steuer auf Mieteinnahmen bis zu 45% betragen, in Kanada wird der Wert jährlich bewertet und mit einer Steuer von 1,2% besteuert.

In der Türkei und den VAE, beliebten Zielen für Russen, gibt es Hunderte von Fällen von Rechtsstreitigkeiten über Service, doppelten Verkäufen, Übersetzungsfehlern in Dokumenten. Immobilien im Ausland sind kein „sicherer Hafen“, sondern ein komplexes Gut mit einem hohen Maß an Bürokratie und unvorhersehbaren gesetzlichen Risiken.

Mythos Nr. 9: Immobilien sind ein Diversifikationsinstrument

In Bezug auf Kostenstruktur und Immobilienmanagement ähnelt Immobilien eher einem Geschäft als einem passiven Vermögenswert. Im Gegensatz zu einem diversifizierten Portfolio aus Aktien, Anleihen, Währungen und Rohstoffen erfordert der Bereich persönliches Engagement: Kontrolle der Mieter, Rechnungszahlung, Interaktion mit der Verwaltungsgesellschaft, Teilnahme an Versammlungen, rechtliche Verantwortung. Ein Objekt löst kein Problem, sondern konzentriert das Risiko. Besonders bei Kreditaufnahme oder Investition des gesamten Kapitals.

Realität gegen Mythen über Immobilieninvestitionen

Die Mythen über Immobilieninvestitionen haben sich über Jahrzehnte gebildet, aber die neue Wirtschaft erfordert eine Neubewertung. Jeder Deal ist kein Muster, sondern eine Berechnung. Eine starke Rentabilität entsteht an der Schnittstelle von Analyse, Disziplin, genauer Berechnung und Verständnis der Kostenstruktur. Der Investor vergleicht Alternativen, modelliert Szenarien, berechnet die Liquidität und trifft seine Entscheidung nicht aufgrund von Popularität, sondern aufgrund von Zahlen. Eine erfolgreiche Strategie schließt Emotionen aus, stützt sich auf kalte Analyse und nutzt Immobilien als Instrument und nicht als Idee.

Der Umzug in die Hauptstadt der Niederlande wird bei Expats, Studenten und Fachleuten der IT-Branche immer beliebter. Die Stadt bietet eine hohe Lebensqualität, eine entwickelte Infrastruktur und eine einzigartige Atmosphäre mit einer Kombination aus historischer Architektur und moderner Technologie. Wo wohnt man in Amsterdam am besten, wenn man die Unterschiede zwischen den Stadtteilen, dem Preisniveau und anderen Merkmalen bedenkt? Jedes Viertel hat seine eigenen Vorteile, sei es die zentrale Lage, die Nähe zur Natur, die renommierten Schulen oder das entwickelte kulturelle Leben. Es ist wichtig, die Mietkosten, die Verkehrsanbindung und den Grad der Sicherheit zu berücksichtigen.

Amsterdam-Centre: das historische Herz der Stadt

Der berühmteste und einer der ersten in der Bewertung der teuren Bezirke der Hauptstadt. Die durchschnittlichen Kosten für die Miete einer Ein-Zimmer-Wohnung hier beginnt von 1800-2500 Euro pro Monat. Es ist ein touristisches Zentrum, so dass das Leben ist voll von kulturellen Veranstaltungen, gibt es viele Cafés und Geschäfte in der Stadt.

Vorteile:

1. Attraktionen in der Nähe: Museen, Theater und berühmte Grachten sind zu Fuß erreichbar.
2. Gut ausgebauter öffentlicher Nahverkehr: Vom Hauptbahnhof aus fahren Züge in andere Städte der Niederlande und Europas.
3. Hoher Komfort: Restaurants, gehobene Geschäfte, Parks und Radwege.

Benachteiligungen:

1. Hohe Preise für Wohnraum und Versorgungsleistungen.
2. Lärm aufgrund von Touristen und regem Nachtleben.

Jordaan: ein gehobenes Viertel mit Bohème-Atmosphäre

Der Jordaan verbindet alte Architektur, gemütliche Straßen und moderne Restaurants. Die durchschnittlichen Wohnkosten liegen bei etwa 2000 Euro für eine kleine Wohnung. Es ist eines der prestigeträchtigsten Viertel. Viele Künstler, Designer und Unternehmer entscheiden sich für dieses Viertel, wenn sie überlegen, wo sie in Amsterdam wohnen wollen.

Merkmale:

1. Die ruhigen Straßen und stilvollen Cafés sind der perfekte Ort für ein entspanntes Leben.
2. Luxuriöse Unterbringung und Sicherheit – die hohen Kosten werden durch den hohen Komfort ausgeglichen.
3. In der Nähe des Zentrums, aber ohne die Touristenmassen.

Der Nachteil ist der hohe Preis und die begrenzte Anzahl der verfügbaren Wohnungen. Es dauert in der Regel sehr lange, eine Wohnung im Jordaan zu finden, und sie ist schnell ausverkauft.

De Pijp: ein lebendiges Viertel mit einer multikulturellen Atmosphäre

De Pijp ist als die kosmopolitischste Ecke der Hauptstadt bekannt. Hier leben Studenten, Expats und junge Berufstätige, was es zu einer guten Option für aktive Menschen macht. Der durchschnittliche Mietpreis liegt bei 1.600-2.200 € pro Wohnung.

Gründe für die Beliebtheit:

1. Beste Restaurants und Märkte: Im Viertel befindet sich der berühmte Albert Cape Market.
2. Viele Parks und Grünflächen.
3. Atmosphäre des Straßenlebens: Cafés, Bars und Feste.

Der Nachteil ist, dass das Gebiet zu den Hauptverkehrszeiten überlastet ist und dass es aufgrund der hohen Bevölkerungsdichte schwierig ist, Parkplätze zu finden.

Amsterdam-Noord: ein aufstrebendes Viertel

Amsterdam-Noord ist einer der am schnellsten wachsenden Orte der Stadt. Start-ups, kreative Räume und moderne Wohnsiedlungen sind hier konzentriert.

Vorteile:

1. Erschwingliche Preise – die Mieten beginnen bei 1300 Euro für eine geräumige Wohnung.
2. Ausgebaute Infrastruktur – Fähren bringen die Bewohner innerhalb von 5 Minuten kostenlos ins Zentrum.
3. Moderne Geschäftszentren und Technologieparks.

Dies ist die beste Option für alle, die geräumige Wohnungen, eine gute Ökologie und eine schnelle Anbindung an das Zentrum wünschen.

Overhoeks: ein neues Luxusviertel mit Wolkenkratzern

Das Viertel Overhoeks gilt als das modernste und elitärste der Hauptstadt. Es beherbergt Wohnhochhäuser mit Panoramablick auf die Stadt.

Merkmale:

1. Innovative Wohnkomplexe mit Tiefgaragen.
2. Unmittelbare Nähe zum Wasser und Blick auf den Fluss Hey.
3. Hochsichere und bewachte Wohngebiete.

Nachteile: Die Mietpreise beginnen bei 2.500 € pro Monat. Dies ist eine der teuersten Gegenden, die eher von Geschäftsleuten und wohlhabenden Expats gewählt wird.

Weesperzijde: ein ruhiges Viertel am Wasser

Wo wohnt man in Amsterdam am besten, wenn man seine Ruhe haben will? Weesperzijde ist eine der ruhigsten und malerischsten Gegenden. Die Lage ist ideal für Familien und Menschen, die ein gemäßigtes Lebenstempo schätzen. Entlang der Amstel gelegen, bietet es bequeme Fahrradwege, grüne Spazierwege und einen Panoramablick auf das Wasser.

Im Gegensatz zu den zentralen Gebieten gibt es hier kaum Touristen, so dass die Straßen weniger überfüllt und gemütlicher sind. Entlang der Uferpromenade gibt es gemütliche Cafés und Restaurants, die einen atemberaubenden Blick auf den Fluss bieten, während lokale Geschäfte und Bauernmärkte einen entspannten, aber bequemen Lebensstil ermöglichen.

Vorteile:

1. Es gibt nur wenige Touristen, was das Viertel für das tägliche Leben angenehm macht.
2. Ausgebaute Infrastruktur: Schulen, Geschäfte, Märkte und Restaurants mit Blick auf das Wasser.
3. Zentrumsnähe: Das Gebiet liegt nur wenige Minuten von den wichtigsten Sehenswürdigkeiten Amsterdams entfernt.
4. Der durchschnittliche Mietpreis liegt bei 1.600 € pro Wohnung und ist damit erschwinglicher als in Luxusvierteln.

Oud-West: Verbindung von Geschichte und Modernität

Oud-West bietet ein Gleichgewicht zwischen Geschichte und moderner urbaner Dynamik. Es ist der perfekte Ort für diejenigen, die in einem authentischen Viertel mit einer reichen Vergangenheit leben und dennoch Annehmlichkeiten genießen möchten.

Vorteile:

1. Vielfältige Unterkunftsmöglichkeiten: Es gibt sowohl restaurierte historische Häuser als auch neue Appartementkomplexe mit modernen Annehmlichkeiten.
2. In unmittelbarer Nähe befindet sich der Wondelpark, einer der schönsten Plätze der Hauptstadt, ideal zum Spazierengehen, Joggen und für die Erholung im Freien.
3. Günstige Infrastruktur: Geschäfte, Cafés, Restaurants und Nähe zu zentralen Bereichen.
4. Die Durchschnittspreise liegen zwischen 1.500 und 2.000 € pro Wohnung und machen das Viertel im Vergleich zu den gehobenen Stadtteilen erschwinglich.

Das Viertel eignet sich für junge Leute, Berufstätige und Menschen, die ein Gleichgewicht zwischen historischer Atmosphäre und dynamischem Lebensstil suchen. Hier finden Sie Autorenläden, einzigartige Kunsträume und trendige Lokale, die das Leben interessant und lebendig machen.

Westerpark: eine Grünfläche innerhalb der Stadtgrenzen

Der beste Ort zum Wohnen in der Hauptstadt ist der Stadtteil Westerpark, der als umweltfreundliche Ecke Amsterdams gilt. Er bietet eine gut ausgebaute Infrastruktur und die Nähe zur Natur. Er ist eine gute Wahl für Familien, Sportler und alle, die lieber in einer ruhigen Gegend wohnen, aber dennoch schnell ins Stadtzentrum gelangen möchten. Der Westerpark ist das Hauptzentrum des Stadtteils, wo man Sport treiben, picknicken und spazieren gehen kann. Hier finden häufig Festivals, Konzerte und Messen statt, was das Leben aktiver und lebendiger macht.

Warum Westerpark wählen?

1. Geringe Lärmbelastung im Vergleich zu belebteren Vierteln.
2. Viel Grün und Freiflächen schaffen ein angenehmes Wohnumfeld.
3. Ausgebaute Infrastruktur: Geschäfte, Restaurants, Sportplätze und Radwege.
4. Der durchschnittliche Mietpreis liegt bei 1400-1800 Euro und ist damit auch für Familien erschwinglich.
5. In der Nähe des Zentrums, aber ohne die Hektik und den starken Touristenverkehr.

Wo man in Amsterdam lebt: Schlussfolgerungen

Welches Viertel in Amsterdam am besten geeignet ist, hängt von Ihrem Budget, Ihrem Lebensstil und Ihren persönlichen Vorlieben ab. Für diejenigen, die den Trubel der Stadt lieben, sind das Zentrum und De Pijp ideal. Wer Ruhe und geräumige Wohnungen sucht, sollte Amsterdam-Noord oder Westerpark in Betracht ziehen. Für diejenigen, die in einem gehobenen Viertel mit modernen Annehmlichkeiten leben möchten, sind Overhoeks und Jordaan ideal.