Die besten Städte in den Niederlanden zum Leben: ein Überblick über den Kauf einer Immobilie

Der Kauf einer Immobilie in den Niederlanden im Jahr 2025 erfordert genaue Berechnungen und ein Verständnis der Gesetze. Oberflächliche Schemata und Willkür funktionieren hier nicht. Holland setzt hohe Standards für Immobilien und Käufer. Die meisten Fehler werden gemacht, bevor der Vertrag unterzeichnet ist – dann sind Geld, Zeit und Chancen verloren.

Preise: Zahlen, die nicht täuschen

Der Kauf einer Immobilie in den Niederlanden beginnt mit einem nüchternen Blick auf die Preise. Im Jahr 2025 betrugen die durchschnittlichen Wohnkosten in Amsterdam 6.550 € pro m². In Utrecht sind es 5.100 € und in Rotterdam etwa 4.700 €. Häuser in den Dörfern sind billiger, aber es gibt weniger Liquidität.

Neue Objekte werden zu Festpreisen angeboten – ohne Bieterverfahren, aber mit der obligatorischen Teilnahme an Lotterien und Ausschreibungen. Auf dem Sekundärmarkt ist die Situation angespannter. Hier heben die Eigentümer den Preis um 5-10 % des Marktpreises an und konzentrieren sich dabei auf die Nachfrage von Ausländern. Besonders stark ist dies in Gebieten mit touristischer Infrastruktur.

Kauf einer Immobilie in den Niederlanden: Bedingungen

Ausländer können jede Art von Immobilie kaufen – ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück. Hypotheken werden jedoch nur gewährt, wenn Sie eine Aufenthaltsgenehmigung oder ein EU-Einkommen haben. Die Bank verlangt einen Beschäftigungsnachweis, eine Steuererklärung, eine Bonitätsprüfung und eine Anzahlung von 20-30 %.

Die Transaktion wird von einem Notar durchgeführt – nicht von einem Makler. Er prüft die Dokumente, formalisiert den Eigentumsübergang und trägt die Transaktion in das Kadasterregister ein.

Transaktionsauftrag: Schritte, kein Spielraum für Fehler

Der Kauf einer Immobilie in den Niederlanden unterliegt einem strengen Verfahren. Es umfasst:

1. Auffinden und Überprüfen eines Objekts. Ein professioneller Makler analysiert die Marktangebote, prüft die rechtliche Sauberkeit, die Kommunikation, den Status des Grundstücks und die Baugenehmigungen.
2. Unterzeichnung eines Vorvertrags. In diesem Dokument werden der Preis, die Bedingungen und die Verpflichtungen der Parteien festgelegt. Eine Anzahlung – 10% des Wertes.
3. Endgültige Unterzeichnung beim Notar. Der Notar prüft alle Dokumente, überweist den Betrag an den Verkäufer, formalisiert den Eigentumsübergang und übermittelt die Daten an die Registrierungskammer.
4. Registrierung des Eigentums. Kadaster trägt den neuen Eigentümer in das Register ein. Von diesem Moment an wird der Status des Eigentümers erworben.

Alle Phasen sind streng geregelt und rechtlich geschützt. Dieser Ansatz minimiert die Risiken und garantiert die Transparenz der Transaktion in jeder Phase.

Steuern und Ausgaben: bis zum letzten Euro zählen

Der Kauf einer Immobilie in den Niederlanden ist mit mehreren obligatorischen Kosten verbunden. Eine der wichtigsten davon ist die Grunderwerbssteuer (Overdrachtsbelasting). Im Jahr 2025 beträgt der Satz 2 % für Wohnimmobilien und 10,4 % für Nichtwohnimmobilien.

Extras:

• Notarielle Dienstleistungen: 1.000 bis 2.000 €;
• Anmeldung und rechtliche Unterstützung: 800 bis 1 500 €;
• Maklerprovision: 1-2% des Wertes.

Die Gesamtkosten können bis zu 5-8 % des Immobilienwerts betragen.

Was man beim Kauf einer Immobilie in den Niederlanden nicht beachten sollte

Der Kauf einer Immobilie in den Niederlanden ist mit einer Reihe von Pflichten verbunden. Der Eigentümer zahlt eine jährliche Grundsteuer (Onroerendezaakbelasting – OZB) sowie Versorgungs- und Gemeindegebühren.

Die Instandhaltung der Wohnung erfordert die Einhaltung der baulichen und technischen Vorschriften. Im Falle einer Sanierung muss diese von der Gemeinde genehmigt werden. Bei Verstößen sind Geldbußen von bis zu 25.000 € vorgesehen.

Investitionen: Kalkulation, nicht Emotion

Immobilien in den Niederlanden bringen eine stabile Rendite – im Durchschnitt 3,5-5 % pro Jahr, vor allem bei der Vermietung in Amsterdam, Utrecht und Haarlem. Studios und „Zwei-Zimmer-Wohnungen“ sind gefragt – sie werden von Studenten und jungen Berufstätigen schnell vermietet.

Die Nachfrage ist durchweg höher als das Angebot, insbesondere in Gegenden mit guter Verkehrs- und Bildungsinfrastruktur. Zu beachten ist, dass die Miete streng reguliert ist, die Vertragslaufzeit mindestens ein Jahr beträgt, die Indexierung begrenzt ist und Strafen bei Verstößen möglich sind.

Einwanderung und Aufenthaltsgenehmigung

Der Kauf einer Immobilie in den Niederlanden berechtigt nicht zum Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung. Das Gesetz sieht keine Vergünstigungen für das Vorhandensein von Eigentum vor. Der Eigentumsstatus kann ein Pluspunkt bei der Beantragung eines Visums aus anderen Gründen sein: Unternehmen, Existenzgründung, Arbeit.

Für die Einwanderung sind ein legales Einkommen, ein Vertrag, eine Krankenversicherung und Integration erforderlich. Erst nach mehreren Jahren legalen Aufenthalts hat man Anspruch auf einen Daueraufenthalt.

Wie man in den Niederlanden Immobilien kauft

Der Kauf einer Wohnung ist kein spontaner Vorgang. Er erfordert eine Analyse, eine Vorbereitung und die Berücksichtigung Dutzender von Faktoren. Eine einfache Liste hilft Ihnen, den Überblick zu behalten:

Schritt-für-Schritt-Anleitung:

1. Bestimmen Sie Budget und Region.
2. Bewerten Sie Ihre Ziele: Wohnen, Mieten, Investieren.
3. Wenden Sie sich an einen zugelassenen Makler.
4. Prüfen Sie das Objekt: technischer Zustand, Dokumente.
5. Unterschreiben Sie den Vorvertrag.
6. Eine Kaution zu hinterlegen.
7. Muss notariell beglaubigt werden.
8. Schließen Sie Ihre Registrierung bei Kadaster ab.
9. Berechnen Sie alle Steuern und Gebühren.
10. Aufzeichnung der Rechte und Pflichten des Eigentümers.

Immobilienerwerb in den Niederlanden: Einschränkungen

Der Erwerb von Wohneigentum steht auch Nicht-EU-Bürgern offen, allerdings mit einer Reihe von Nuancen. Viele Städte haben eine Opkoopbescherming-Regel – ein Verbot der Vermietung in den ersten 4 Jahren nach dem Kauf. Dies trägt dazu bei, den Markt vor Spekulationen zu schützen. In Amsterdam und Rotterdam können neue Projekte Quoten für den Verkauf nur an Einwohner vorsehen – ohne lokale Registrierung kann die Transaktion nicht durchgeführt werden.

Ausländer haben keinen Anspruch auf Subventionen und müssen alle Steuern und Dienstleistungen in vollem Umfang zahlen. Gleichzeitig gibt es keine Beschränkungen für den Erwerb von Grundstücken: Sowohl Baugrundstücke als auch landwirtschaftliche Grundstücke in vollem Besitz sind verfügbar.

Objekttypen

Der Erwerb von Immobilien in den Niederlanden umfasst eine breite Palette von Immobilien. Der Markt umfasst:

1. Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind in den Städten weit verbreitet. Der Grundriss ist Standard, oft ohne Balkone. Die durchschnittliche Größe beträgt 65-85 m².
2. Tanhouses sind zwei– und dreistöckige Häuser mit einer gemeinsamen Wand, die in Vorstädten beliebt sind. Der Preis beginnt bei 320.000 €.
3. Villen und freistehende Häuser sind Objekte des Premiumsegments, die oft außerhalb der Städte liegen. Die Kosten beginnen bei 650.000 €.
4. Baugrundstücke sind ein knappes Gut, insbesondere in der Nähe von Ballungsräumen. Die Gemeinden verkaufen solche Grundstücke im Rahmen einer Vereinbarung mit strengen Bedingungen für die Erschließung.

Der Schlüssel zur richtigen Wahl liegt darin, den Zweck des Kaufs mit der Lage abzustimmen. Zur Miete eignet sich eine kompakte Wohnung im Zentrum. Zum Wohnen – ein Haus in einem ruhigen Viertel. Für die Investition – ein liquides Objekt in einer Entwicklungszone.

Regionale Unterschiede

Der Immobilienmarkt in den Niederlanden ist je nach Region sehr unterschiedlich. Amsterdam ist der teuerste und überhitzt: der Preis pro m² übersteigt 6.500 €, Objekte gehen in 12 Tagen weg. Utrecht und Haarlem sind stabil, aber mit weniger Wettbewerb – 4.900-5.100 €/m². In Rotterdam und Den Haag ist der Wohnraum erschwinglicher, aber es gibt Mietbeschränkungen und Stadtteile mit hohem Migrationshintergrund.

Maastricht und Groningen bieten Stabilität und Preise von bis zu 3.800 €/m², wobei das Wachstumspotenzial – sowohl zum Wohnen als auch für Investitionen – für 5-7 Jahre erhalten bleibt.

Mietverträge und Alternativen

Der Kauf einer Immobilie in den Niederlanden ist nicht immer gerechtfertigt. Eine Wohnung zu mieten kostet 1.200-1.800 €/Monat, und der Mieter muss nicht für Steuern, Reparaturen, Versicherung und Anmeldung aufkommen.

Bei einer geplanten Aufenthaltsdauer von bis zu 3 Jahren ist das Mieten günstiger. Beträgt die Laufzeit 5 Jahre oder mehr, ist der Kauf sinnvoll, vor allem angesichts der steigenden Preise und der Schwierigkeiten bei Hypotheken.

Schlussfolgerung

Der Kauf einer Immobilie in den Niederlanden im Jahr 2025 ist eine informierte Entscheidung, keine emotionale. Die Immobilie muss für einen bestimmten Zweck geeignet sein: Investition, Wohnsitz oder Migration. Mit einer klaren Strategie und der richtigen Planung wird die Immobilie zu einem stabilen Vermögenswert und nicht zu einer Belastung.

Hypotheken in den Niederlanden für Ausländer sind schon lange keine Ausnahme mehr. Die Finanzinstitute des Landes bewilligen regelmäßig Anträge von Ausländern, insbesondere in Amsterdam, Rotterdam und anderen Städten mit einem aktiven Geschäfts- und Bildungsumfeld. Der Grund dafür liegt auf der Hand: stabiler Markt, transparente Mechanismen, feste Zinssätze, großes Vertrauen in die Kreditnehmer. Die Regierung unterstützt ausländisches Kapital, da es die Wirtschaft stimuliert und das Wachstum der Investitionstätigkeit fördert. Die Banken genehmigen nicht nur Transaktionen, sondern passen auch Hypothekenprodukte an das internationale Publikum an.

Förderungswürdigkeit von Hypotheken: Wer kann einen Antrag stellen?

Hypotheken in den Niederlanden für Ausländer sind für Bürger aus EU- und Nicht-EU-Ländern erhältlich. Die wichtigste Voraussetzung ist ein stabiles Einkommen und ein rechtmäßiger Wohnsitz im Land. Das Vorhandensein einer Aufenthaltsgenehmigung beschleunigt das Verfahren, ist aber nicht zwingend erforderlich.

Ein ausländischer Kreditnehmer kommt für eine Hypothek in Frage, wenn:

• offiziell in einem in der EU registrierten Unternehmen beschäftigt ist;

• Einkünfte in Euro oder einer anderen stabilen Währung erhält;

• lässt in den Niederlanden Immobilien auf seinen eigenen Namen eintragen;

• Einkommensnachweis durch Vorlage von Einkommensnachweisen für 12-24 Monate;

• geht durch einen Standard-Bankscheck.

Die fehlende Staatsbürgerschaft mindert die Chancen nicht, wenn die Grundvoraussetzungen erfüllt sind. Es ist wichtig zu verstehen, dass die Banken nicht die Pässe bewerten, sondern die Zahlungsfähigkeit, die Transparenz des Einkommens und den Zweck der Transaktion.

Immobilienkredit in den Niederlanden: Arten und Bedingungen

Die Finanzinstitute bieten verschiedene Formen an. Zu den Hypotheken in den Niederlanden für Ausländer gehören Annuitäten- und lineare Modelle. Die erste Variante beinhaltet feste monatliche Zahlungen, die zweite – der Betrag sinkt jedes Jahr.

Bedingungen:

• die Standarddauer beträgt 30 Jahre;

• der durchschnittliche Betrag liegt zwischen 150.000 und 500.000 €;

• Mindestanzahlung – 10-20 %;

• Möglichkeit der vorzeitigen Rückzahlung – ohne Strafen (innerhalb des Limits).

Das Darlehen wird meist für den Wohnungsbau, seltener für gewerbliche Immobilien vergeben. Gleichzeitig sind die Banken bereit, Anträge von Freiberuflern, Unternehmern, IT-Spezialisten und Fernarbeitern zu berücksichtigen, wenn ein regelmäßiges Einkommen nachgewiesen wird.

Hypothekenbedingungen in den Niederlanden für Ausländer: Was beeinflusst die Entscheidung?

Die Finanzbehörden berücksichtigen dabei mehrere Parameter gleichzeitig. Die Höhe des Risikos wird anhand von drei Schlüsselkriterien bewertet: Einkommen, Schuldenlast und Sicherheiten.

Berechnungsformel:

• die zulässige Hypothekenbelastung ist nicht höher als 30-35% des Nettoeinkommens;

• Mindestsatz – für Einkommen über 50.000 Euro pro Jahr;

• Objektbewertungskoeffizient – 100% des Marktwerts;

• Amortisation – obligatorisch ab dem ersten Monat.

Der DTI (Schulden-Einkommens-Verhältnis) spielt eine entscheidende Rolle. Wenn die Schulden für andere Kredite 10-15 % des Einkommens übersteigen, ist die Genehmigung fraglich.

Dokumente für Hypotheken: Vorbereitung und Überprüfung

Der Papierkram bestimmt die Geschwindigkeit und das Ergebnis. Um das Verfahren zu beschleunigen, sollte der Kreditnehmer die folgenden Unterlagen für die Hypothek zusammenstellen:

1. Reisepass oder Aufenthaltsgenehmigung.

2. Vertrag mit dem Arbeitgeber (oder Unternehmenserklärung).

3. Eine 12-monatige Gewinn- und Verlustrechnung.

4. Kontoauszug.

5. Steuererklärungen.

6. Nachweis der verfügbaren Mittel für eine Anzahlung.

7. Vertrag über den Kauf der Immobilie.

8. Bericht zur Bewertung der Einrichtung.

Finanzberater empfehlen, Dokumente ins Englische oder Niederländische übersetzen und notariell beglaubigen zu lassen. Dies beschleunigt die Due-Diligence-Prüfung durch die Bank und verringert die Zahl der Rückfragen, die gestellt werden müssen.

Hypothekenzinssätze in den Niederlanden für Ausländer: aktuelle Zahlen

Die Zinssätze werden in Abhängigkeit von der Laufzeit, der Form des Kredits und der Bonität des Kreditnehmers festgelegt. Die Hypothek in den Niederlanden für Ausländer wird nach den gleichen Grundsätzen wie für die Bürger des Landes gebildet.

Bandbreite der Zinssätze:

• feste Zinssätze – von 3,1% bis 4,5%;

• variable Zinssätze – ab 2,8 %, aber mit Aufwärtsrisiko;

• Hybride Systeme – kombiniert 5-10 Jahre voraus.

Es ist günstiger, feste Zinssätze für 10-20 Jahre zu wählen, insbesondere in Zeiten der Marktvolatilität. Einige Banken bieten Zinssätze unter 3 % an, wenn der Kunde mehr als 30 % des Transaktionsbetrags einzahlt.

Obligatorische Ausgaben: Steuern und Nebenkosten

Hypotheken in den Niederlanden für Ausländer beschränken sich nicht auf Kapital- und Zinszahlungen. Beim Kauf einer Immobilie gibt es zusätzliche Verpflichtungen, die sich auf die endgültigen Kosten des Eigentums auswirken.

Die finanzielle Belastung setzt sich zusammen aus:

• Zulassungssteuer – 2 % des Wertes des Objekts;

• die Kosten für notarielle Dienstleistungen – 1.000-2.000 Euro;

• Bankprovision – von 500 bis 1.500 Euro;

• Immobilienbewertung – 400-700 Euro;

• staatliche Eintragung der Hypothek – bis zu 500 Euro;

• Hausrat- und Lebensversicherungen – 0,3-0,8 % des Betrags pro Jahr.

Alle Zahlungen sind fest und transparent. Der ausländische Käufer erhält vor der Transaktion einen Kostenvoranschlag und unterzeichnet diesen zusammen mit dem Hypothekenvertrag. Eine Besonderheit ist die vollständige Einbeziehung aller Kosten in den rechtlichen Teil der Transaktion, was die Risiken minimiert.

Wichtigste Auswahlparameter

Eine Hypothek in den Niederlanden für Ausländer erfordert die gleichzeitige Prüfung mehrerer Aspekte. Um die Wahl zu erleichtern, müssen Sie den Prozess strukturieren.

Art der Immobilie:

• Wohnung in einem neuen Gebäude (garantierte Qualität, höhere Kosten);

• Haus in einem historischen Gebäude (einzigartiger Stil, höhere Reparaturrisiken);

• Investitionsstudio (niedrige Eintrittsschwelle, stabile Nachfrage).

Standort:

• Amsterdam – hohe Renditen, Höchstsätze;

• Rotterdam – Geschäftszentrum, günstige Preise;

• Den Haag – Verwaltungsgebiet, stabile Nachfrage;

• Utrecht ist ein Studentenmarkt mit hoher Mieterfluktuation;

• Leiden und Eindhoven sind die neuen Zentren der Technologie.

Strategie der Eigentümerschaft:

• persönlicher Wohnsitz (langfristige Ortsbindung);

• Vermietung (passives Einkommen von 3-6% pro Jahr);

• Wiederverkauf in 5-10 Jahren (Kapitalisierung der Vermögenswerte).

Art der Hypothek:

• Leibrente (gleichmäßige Zahlungen);

• linear (Schuldenabbau ist schneller);

• kombiniert (Anpassung für Investitionszwecke).

Finanzielle Parameter:

• Anzahlung – mindestens 10 %, bequem 30 %;

• Laufzeit – standardmäßig 30 Jahre, aber auch Zwischenlaufzeiten sind möglich;

• monatliche Belastung – nicht mehr als 35 % des Einkommens;

• Eine Versicherung ist in jedem Fall ein Muss.

Kauf einer Immobilie in den Niederlanden mit einer Hypothek: ein echtes Instrument für Investoren

Der Übergang von der Miete zum Eigentum ist eine wichtige Phase im Leben eines jeden Expatriates. Eine Hypothek in den Niederlanden für Expatriates sichert den Übergang ohne übermäßigen Druck und mit klaren Mechanismen. Vor dem Hintergrund der hohen Mietkosten (1.200-2.500 € pro Monat) wird selbst ein einfaches Darlehen rentabel.

Kalkulation:

• ein Objekt im Wert von 400.000 Euro;

• Anzahlung – 80.000 (20 Prozent);

• die Laufzeit des Darlehens beträgt 25 Jahre;

• Der Zinssatz beträgt 3,3 %;

• Zahlung – ~1.800 Euro pro Monat (einschließlich Versicherung);

• Durchschnittsmiete für eine ähnliche Immobilie – 2.100 Euro.

Der Unterschied liegt auf der Hand: Der Kauf spart bis zu 300 Euro monatlich und bringt Kapitalgewinne in der Zukunft.

Risiken und Versicherungen: obligatorische Bedingungen

Jeder Kreditnehmer schließt eine umfassende Versicherung für die Immobilie ab. Im Falle von Naturkatastrophen, Feuer oder Diebstahl erhält die Bank eine Entschädigung und der Eigentümer einen Schutz seiner Investition.

Arten von Pflichtversicherungen:

• Eigentum (Wände, Dach, Struktur);

• zivilrechtliche Haftung (Schäden an Dritten);

• Lebensversicherung (auf Wunsch der Bank);

• Einkommensausfallversicherung (optional, aber vorteilhaft).

Ohne Versicherung wird die Bank den Vertrag nicht aktivieren. Im Durchschnitt belaufen sich die Gesamtkosten der Police auf 600-1.200 Euro pro Jahr.

Schlussfolgerung

Eine Hypothek in den Niederlanden für Ausländer bietet Zugang zu einem stabilen Markt mit transparenter Regulierung und klarer Logik. Niedrige Zinssätze, flexible Rückzahlungsregelungen und die Rücksichtnahme auf Gebietsfremde machen den Kauf eines Hauses zu einer soliden Investition. Das Wichtigste ist, das Ziel klar zu formulieren, die mögliche Belastung zu kalkulieren und die Entscheidung nicht als Kauf, sondern als ein Projekt mit langfristigem Ergebnis zu betrachten.