Βασικά μύθοι για επενδύσεις σε ακίνητα

Επενδύσεις σε ακίνητα θεωρούνταν για καιρό μια “ασφαλής” στρατηγική. Μαζί με το χρυσό και το νόμισμα, οι τετραγωνικοί μέτροι θεωρούνταν ως μια ανέγγιχτη περιουσία. Ωστόσο, εδώ διαμορφώθηκε η πλειοψηφία των στερεοτύπων και των απλουστευμένων αντιλήψεων που απέχουν πολύ από την πραγματικότητα. Ο αγορά έχει αλλάξει και μαζί με αυτήν τους κανόνες του παιχνιδιού. Η ανασκόπηση αποκαλύπτει τα εδραιωμένα μύθους για τις επενδύσεις σε ακίνητα, αποκαλύπτοντας τις πραγματικές πτυχές της απόδοσης, των κινδύνων, της στρατηγικής και της προσέγγισης των αντικειμένων.

Μύθος 1. Η ακίνητη περιουσία αυξάνεται σταθερά στην τιμή

Η θέση των τετραγωνικών μέτρων στην αγορά εξαρτάται άμεσα από τις μακροοικονομικές συνθήκες, τη ρυθμιστική πολιτική, τις υποδομές και ακόμη και τις δημογραφικές αλλαγές. Σε πόλεις με μειούμενο πληθυσμό, όπως ο Νίζνι Ταγκίλ, ο Κόβροφ ή ο Ρούμπτσοφ, η πτώση των τιμών τα τελευταία 5 χρόνια ανήλθε σε 12–18%.

Ακόμη και στη Μόσχα, η αύξηση ήταν ανομοιόμορφη: σε περιοχές με μαζική κατασκευή, όπως η Νεκράσοβκα, το Σολντέβο ή το Μπούτοβο, το 2024 η μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο μειώθηκε από 245.000 σε 208.000 ρούβλια. Ο λόγος είναι η υπερπροσφορά και η υπερφόρτωση των υποδομών.

Η κατανόηση ότι η ακίνητη περιουσία δεν είναι εγγύηση σταθερής αύξησης, αλλά ένα εργαλείο της αγοράς, είναι κρίσιμη για τον υπολογισμό της απόδοσης. Οι επαγγελματίες επενδυτές παρακολουθούν την κυκλικότητα: το 2010–2012 — ανάπτυξη, το 2015 — στασιμότητα, το 2020–2022 — άλμα λόγω επιδοτήσεων, το 2024 — διόρθωση λόγω αύξησης του βασικού επιτοκίου.

Μύθος 2. Η ενοικίαση κατοικίας εξασφαλίζει σταθερό εισόδημα

Ένας άλλος μύθος για τις επενδύσεις σε ακίνητα: η μακροχρόνια ενοικίαση απαιτεί τακτικό έλεγχο και σπάνια είναι παθητική. Κενά μεταξύ ενοικιαστών, ζημιές στην περιουσία, μη πληρωμή, δικαστικές διαμάχες — πραγματικοί κίνδυνοι. Επιπλέον, η απόδοση συχνά είναι χαμηλότερη από τις προσδοκίες. Πραγματικό παράδειγμα: διαμέρισμα στην Καζάν (Κτήριο «Άνοιξη»), κόστος — 6,8 εκατομμύρια ρούβλια. Ενοίκιο — 35.000 το μήνα. Απόδοση:

1. Ακαθάριστη: 6,1% ετησίως.
2. Με λογαριασμό των εξόδων (φόρος, αποσβέσεις, κοινόχρηστα, κενά 1,5 μήνα το χρόνο): καθαρή απόδοση — 3,9%.

Και με τη χρήση δανειακής μόχλευσης με μηνιαία πληρωμή 49.000 ρούβλια με επιτόκιο 15% το έτος, τέτοιο αντικείμενο καταλήγει σε αρνητικό υπόλοιπο πάνω από 170.000 ρούβλια το χρόνο.

Μύθος 3. Επενδύοντας σε νέα κτίρια είναι πάντα επικερδές

Η κατασκευή είναι ζώνη αλλαγών όσον αφορά τις προθεσμίες, τις χρεώσεις, τους κρυφούς κινδύνους σχεδιασμού και κατοίκησης. Οι κατασκευαστές κρύβουν το υψηλό κόστος του τετραγωνικού μέτρου με την “ολοκλήρωση δώρο” ή την “υποστήριξη υποθηκών από το κράτος”, αλλά η πραγματική υπερκόστος περιλαμβάνεται στην τιμή. Παράδειγμα: Κτήριο «Σίλιγκερ Σίτι», Μόσχα. Στούντιο 26 τ.μ. στην έναρξη κόστιζε 5,6 εκατομμύρια ρούβλια (2021). Το 2024 — 5,9 εκατομμύρια. Αύξηση — 5,3% σε 3 χρόνια, αλλά η πληθωριστική έκταση για την ίδια περίοδο — 24,6%.

Προσθέτοντας το κόστος της ανακαίνισης (από 650.000 ρούβλια), το χρόνο πώλησης (συνήθως 3–5 μήνες), την προμήθεια στον πράκτορα και τον φόρο — η επένδυση σε ακίνητα χάνει την ελκυστικότητά της, με αποτέλεσμα να απορρίπτεται ένας ακόμη μύθος.

Μύθος 4. Επενδύσεις σε πολυτελή ακίνητα — αξιόπιστη περιουσία

Το πρέμιουμ-τμήμα εστιάζεται σε ένα στενό κοινό, ευαίσθητο σε οικονομικούς, νομισματικούς και πολιτικούς παράγοντες. Διαμερίσματα σε συγκροτήματα όπως το «Ζιλάρτ», τα «Κήποι Σιτι», το «Λαβρουσίνσκι» κοστίζουν από 65 εκατομμύρια ρούβλια. Μπορούν να ενοικιαστούν για 300–400 χιλ. το μήνα, προσφέροντας απόδοση 4–5% χωρίς να λαμβάνονται υπόψη οι δαπάνες.

Ωστόσο, η ρευστότητα αυτής της ακίνητης περιουσίας είναι εξαιρετικά χαμηλή. Η μέση περίοδος έκθεσης στην αγορά είναι έως 8 μήνες, ενώ η πραγματική έκπτωση κατά την πώληση είναι 12–17% από τη δηλωθείσα τιμή. Επιπλέον, το κόστος συντήρησης των αντικειμένων αυτών (κτηριακή διαχείριση, χώρος στάθμευσης, διαχειριστική εταιρεία, ασφάλιση, ανακαίνιση) απαιτεί 2,5–3 φορές περισσότερα έξοδα από την οικονομική και άνετη κατηγορία.

Μύθος 5. Η υποθήκη βοηθά στην αύξηση της τιμής

Το δανειακό μόχλευση μπορεί να ενισχύσει την απόδοση μόνο στη φάση ενεργού ανάπτυξης της αγοράς. Με υψηλό επιτόκιο (από 13% το 2024) η πληρωμή της υποθήκης υπερβαίνει το εισόδημα από την ενοικίαση ακόμη και με καλή πληρότητα. Το ποσό της υπερπληρωμής στην τράπεζα για 15 χρόνια με δάνειο 9 εκατομμύρια ρούβλια με επιτόκιο 14,2% θα ξεπεράσει τα 15 εκατομμύρια. Ακόμη και μια μικρή μείωση της τιμής του διαμερίσματος κατά 5% θα οδηγ