Principais mitos sobre investimentos imobiliários

Investir em imóveis por muito tempo foi considerado uma estratégia “à prova de erros”. Juntamente com ouro e moeda, os metros quadrados eram vistos como um ativo intocável. No entanto, foi aqui que a maioria dos estereótipos e concepções simplificadas se formaram, que estão longe da realidade. O mercado mudou e, juntamente com ele, as regras do jogo. A revisão desmistifica os mitos arraigados sobre investimentos em imóveis, revelando aspectos reais de rentabilidade, riscos, estratégias e abordagens aos ativos.

Mito nº 1. Imóveis sempre valorizam

A posição dos metros quadrados no mercado depende diretamente das condições macroeconômicas, da política regulatória, das mudanças na infraestrutura e até mesmo dos deslocamentos demográficos. Em cidades com população decrescente, como Níjni Taguil, Kovrov ou Rubtsovsk, os preços caíram 12-18% nos últimos 5 anos.

Mesmo em Moscou, o crescimento foi desigual: em áreas de construção em massa, como Nekrasovka, Solntsevo ou Butovo, em 2024, o preço médio por metro quadrado caiu de 245.000 para 208.000 rublos. A razão é o excesso de oferta e sobrecarga da infraestrutura.

Entender que imóveis não são garantia de crescimento estável, mas sim um instrumento de mercado, é crucial para calcular a rentabilidade. Investidores profissionais acompanham a ciclicidade: em 2010-2012 – crescimento, em 2015 – estagnação, em 2020-2022 – salto devido a subsídios, em 2024 – correção devido ao aumento da taxa-chave.

Mito nº 2. Alugar imóveis garante renda estável

Outro mito sobre investimentos em imóveis: o aluguel de longo prazo requer controle regular e raramente é passivo. Conflitos entre inquilinos, danos à propriedade, inadimplência, disputas judiciais – são riscos reais. Além disso, a rentabilidade muitas vezes fica aquém das expectativas. Exemplo real: apartamento em Cazã (Complexo Residencial “Vesna”), custo – 6,8 milhões de rublos. Aluguel – 35.000 por mês. Rentabilidade:

1. Bruta: 6,1% ao ano.
2. Considerando despesas (imposto, depreciação, contas de serviços públicos, vaga de 1,5 meses por ano): rentabilidade líquida – 3,9%.

E ao usar alavancagem hipotecária com pagamento mensal de 49.000 rublos a 15% ao ano, tal ativo resulta em um prejuízo de mais de 170.000 rublos por ano.

Mito nº 3. Investir em imóveis em construção é sempre lucrativo

A construção é uma zona de mudanças nos prazos, falências, riscos ocultos de planejamento e ocupação. Os construtores mascaram o alto custo por metro quadrado com “acabamento de presente” ou “hipoteca com apoio estatal”, mas o sobrepreço real é incorporado ao preço. Exemplo: Complexo Residencial “Seliguer City”, Moscou. Um estúdio de 26 m² custava 5,6 milhões de rublos no início (2021). Em 2024 – 5,9 milhões. Crescimento – 5,3% em 3 anos, mas a inflação no mesmo período foi de 24,6%.

Ao adicionar o custo da reforma (a partir de 650.000 rublos), tempo de venda (em média 3-5 meses), comissão do agente e impostos, o investimento em imóveis perde atratividade, resultando na desmistificação de mais um mito.

Mito nº 4. Investir em imóveis de luxo é um ativo seguro

O segmento premium é direcionado a um público restrito, sensível a fatores econômicos, cambiais e políticos. Apartamentos em complexos como “Zilart”, “Sadovye Kvartaly”, “Lavrushinsky” custam a partir de 65 milhões de rublos. Eles podem ser alugados por 300-400 mil por mês, proporcionando uma rentabilidade de 4-5% sem considerar despesas.

No entanto, a liquidez desses imóveis é extremamente baixa. O tempo médio de exposição no mercado é de até 8 meses, e o desconto real na venda é de 12-17% do preço anunciado. Além disso, a manutenção desses imóveis (porteiro, estacionamento, empresa de gestão, seguro, reparos) requer 2,5-3 vezes mais despesas do que em imóveis de classe econômica e conforto.

Mito nº 5. Hipoteca ajuda a lucrar com a valorização

A alavancagem hipotecária só pode aumentar a rentabilidade na fase de crescimento ativo do mercado. Com uma taxa alta (a partir de 13% em 2024), o pagamento da hipoteca excede a receita do aluguel, mesmo com uma boa taxa de ocupação. O valor pago ao banco em 15 anos com um empréstimo de 9 milhões de rublos a 14,2% será de mais de 15 milhões. Mesmo uma pequena queda de 5% no preço do imóvel resultará em perda se o investimento próprio representar apenas 20% do valor. A hipoteca transforma o investimento em especulação com alto risco.

Mito nº 6. Apartamentos são um ativo igual a um apartamento

Desmistificando o mito popular sobre investimentos em imóveis. Apartamentos não são equiparados a residências em termos de status. A falta de registro permanente, tarifas de serviços públicos mais altas, a necessidade de um contrato comercial com a empresa de gestão reduzem a margem de lucro.

No Complexo Residencial “Ye’s Technopark” (Moscou), apartamentos de 22 m² são alugados por 32.000 rublos. Mas com um custo de 6,1 milhões de rublos e despesas (imposto de 6%, gestão – 3500 ₽/mês, limpeza, publicidade), a rentabilidade final não ultrapassa 3,3%. Além disso, os bancos financiam apartamentos com condições piores: taxas mais altas, prazos mais curtos, entrada maior.

Mito nº 7. Reforma e design aumentam a rentabilidade

A reforma de investimento requer uma otimização rigorosa: o foco não está em soluções de design, mas sim em praticidade, durabilidade e minimização de custos. Pagar a mais por móveis, soluções decorativas ou “estilo autoral” não aumenta o aluguel na mesma proporção. O que realmente funciona:

1. Piso vinílico em vez de laminado – aumenta a vida útil em 3-4 anos.
2. Tinta lavável em vez de papel de parede – reduz os custos de renovação.
3. IKEA + OZON – conjunto de móveis até 80.000 rublos com substituição a cada 6 anos.
4. Instalação de contadores, LEDs, filtros de água – economia de até 12% nas contas de serviços públicos.
5. Cor de parede universal (bege, cinza claro) – reduz a recusa dos inquilinos.

A reforma deve se pagar em 18-24 meses. Tudo o que ultrapassa esse horizonte é excessivo e não lucrativo.

Mito nº 8. Investir em imóveis no exterior é um porto seguro

Os mercados imobiliários fora da Rússia muitas vezes são inacessíveis para controle físico. Nos países da UE e dos EUA, existem normas fiscais rigorosas: na França, o imposto sobre a renda do aluguel chega a 45%, no Canadá, há uma avaliação anual do valor com subsequente tributação de 1,2%.

Na Turquia e nos Emirados Árabes Unidos, destinos populares entre os russos, centenas de casos de conflitos judiciais relacionados a serviços, vendas duplas, erros de tradução de documentos são registrados. Investir em imóveis no exterior não é um “porto seguro”, mas sim um ativo complexo com alto grau de burocracia e riscos legislativos imprevisíveis.

Mito nº 9. Imóveis são um instrumento de diversificação

Em termos de estrutura de custos e gestão, imóveis estão mais próximos de um negócio do que de um ativo passivo. Ao contrário de uma carteira diversificada de ações, títulos, moedas e commodities, o nicho requer envolvimento pessoal: controle de inquilinos, pagamento de contas, interação com a administração, participação em assembleias, responsabilidade legal. Um único ativo não resolve o problema, mas, pelo contrário, concentra o risco. Especialmente ao recorrer a empréstimos ou investir todo o capital.

Realidade versus mitos sobre investimentos em imóveis

Os mitos sobre investimentos em imóveis foram formados ao longo de décadas, mas a nova economia exige uma reavaliação. Cada transação não é um modelo, mas um cálculo. Alta rentabilidade surge na interseção de análise, disciplina, cálculo preciso e compreensão da estrutura de custos. O investidor compara alternativas, modela cenários, calcula a liquidez e faz escolhas com base em números, não em popularidade. Uma estratégia bem-sucedida exclui emoções, baseia-se em análises frias e usa imóveis como instrumento, não como ideia.