I principali miti sugli investimenti immobiliari

Investire in immobili è stata a lungo considerata una strategia “senza errori”. Insieme all’oro e alle valute, i metri quadrati sono stati visti come un’attività intoccabile. Tuttavia, è qui che si sono formati la maggior parte degli stereotipi e delle idee semplificate, lontane dalla realtà. Il mercato è cambiato e insieme a esso anche le regole del gioco. La panoramica smonta i miti radicati sugli investimenti immobiliari, svelando gli aspetti effettivi della redditività, dei rischi, delle strategie e dell’approccio agli immobili.

Mito n. 1. Gli immobili aumentano costantemente di valore

La posizione dei metri quadrati sul mercato dipende direttamente dalle condizioni macroeconomiche, dalla politica regolamentare, dai cambiamenti infrastrutturali e persino dai cambiamenti demografici. In città con popolazione in diminuzione, come Nizhny Tagil, Kovrov o Rubtsovsk, il calo dei prezzi negli ultimi 5 anni è stato del 12-18%.

Anche a Mosca la crescita è risultata non uniforme: nei quartieri ad alta densità edilizia, come Nekrasovka, Solntsevo o Butovo, nel 2024 il prezzo medio al metro quadrato è sceso da 245.000 a 208.000 rubli. La causa è il sovrappiù dell’offerta e il sovraccarico dell’infrastruttura.

Comprendere che gli immobili non sono una garanzia di crescita stabile, ma uno strumento di mercato, è critico per calcolare la redditività. Gli investitori professionisti monitorano la ciclicità: nel 2010-2012 – crescita, nel 2015 – stagnazione, nel 2020-2022 – picco dovuto ai sussidi, nel 2024 – correzione a seguito dell’aumento del tasso chiave.

Mito n. 2. Affittare una casa garantisce un reddito stabile

Un altro mito sugli investimenti immobiliari: l’affitto a lungo termine richiede un controllo regolare e raramente è passivo. Disguidi tra gli inquilini, danni alla proprietà, mancati pagamenti, contenziosi giudiziari sono rischi reali. Inoltre, la redditività spesso si rivela inferiore alle aspettative. Esempio concreto: un appartamento a Kazan (complesso residenziale “Vesna”), costo – 6,8 milioni di rubli. Affitto – 35.000 al mese. Redditività:

1. Lorda: 6,1% annua.
2. Considerando le spese (tasse, ammortamento, bollette, vacanza 1,5 mesi all’anno): redditività netta – 3,9%.

E con l’uso della leva finanziaria con un pagamento mensile di 49.000 rubli al 15% annuo, tale oggetto va in perdita di oltre 170.000 rubli all’anno.

Mito n. 3. Investire in nuove costruzioni è sempre conveniente

La costruzione è un’area di spostamenti di tempi, fallimenti, rischi nascosti di progettazione e occupazione. Gli sviluppatori mascherano l’alto costo al metro quadrato con “finiture in regalo” o “ipoteche con sostegno statale”, ma il sovrapprezzo reale si riflette nel prezzo. Esempio: complesso residenziale “Seliger City”, Mosca. Monolocale di 26 m² all’inizio costava 5,6 milioni di rubli (2021). Nel 2024 – 5,9 milioni. Crescita – 5,3% in 3 anni, ma l’inflazione nello stesso periodo – 24,6%.

Aggiungendo il costo della ristrutturazione (da 650.000 rubli), il tempo di vendita (in media 3-5 mesi), la commissione all’agente e le tasse, l’investimento immobiliare perde attrattiva, di conseguenza, un altro mito viene smentito.

Mito n. 4. Investire in immobili di lusso è un’attività affidabile

Il segmento premium è rivolto a un pubblico ristretto, sensibile ai fattori economici, valutari e politici. Gli appartamenti nei complessi “Zilart”, “Sady Kvartaly”, “Lavrushinsky” costano a partire da 65 milioni di rubli. Possono essere affittati per 300-400 mila al mese, garantendo un rendimento del 4-5% esclusi i costi.

Tuttavia, la liquidità di tali immobili è estremamente bassa. Il periodo medio di esposizione sul mercato è fino a 8 mesi, e lo sconto effettivo alla vendita è del 12-17% rispetto al prezzo dichiarato. Inoltre, la gestione di tali proprietà (portineria, parcheggio, società di gestione, assicurazione, manutenzione) richiede costi 2,5-3 volte superiori rispetto alla classe economica e comfort.

Mito n. 5. Il mutuo aiuta a guadagnare sulla crescita del valore

La leva finanziaria può aumentare la redditività solo nella fase di crescita attiva del mercato. Con un tasso elevato (dal 13% nel 2024) il pagamento del mutuo supera il reddito dell’affitto anche con un’alta occupazione. La somma del sovrapprezzo alla banca per 15 anni con un prestito di 9 milioni di rubli al 14,2% sarà di oltre 15 milioni. Anche una leggera diminuzione del prezzo dell’appartamento del 5% porterà a una perdita se gli investimenti propri rappresentavano solo il 20% del costo. Il mutuo trasforma l’investimento in speculazione con un alto rischio.

Mito n. 6. Gli appartamenti sono un’attività simile agli appartamenti

Smentiamo il popolare mito sugli investimenti immobiliari. Gli appartamenti non sono equiparabili alle abitazioni per status. La mancanza di registrazione permanente, le tariffe comunali più elevate, la necessità di un contratto commerciale con la società di gestione riducono la marginalità.

Nel complesso residenziale “Ye’s Technopark” (Mosca) gli appartamenti di 22 m² vengono affittati per 32.000 rubli. Ma con un costo di 6,1 milioni di rubli e spese (tasse 6%, gestione – 3500 ₽/mese, pulizia, pubblicità) il rendimento finale non supera il 3,3%. Inoltre, le banche concedono prestiti per gli appartamenti in modo peggiore: tassi più alti, termini più brevi, maggiori acconti iniziali.

Mito n. 7. La ristrutturazione e il design aumentano la redditività

La ristrutturazione d’investimento richiede un’ottimizzazione rigorosa: l’accento non è sulle soluzioni di design, ma sulla praticità, la resistenza all’usura, la minimizzazione dei costi. Il sovrapprezzo per mobili, soluzioni decorative o “stile autoriale” non aumenta l’affitto nella stessa misura. Ciò che funziona davvero:

1. Pavimento in vinile invece di laminato – aumenta la durata di 3-4 anni.
2. Pittura lavabile invece di carta da parati – riduce i costi di rinnovo.
3. IKEA + OZON – set di mobili fino a 80.000 rubli con sostituzione ogni 6 anni.
4. Installazione di contatori, LED, filtri a flusso – risparmio fino al 12% sulle bollette.
5. Colore universale delle pareti (beige, grigio chiaro) – riduce i rifiuti degli inquilini.

La ristrutturazione dovrebbe ripagarsi entro 18-24 mesi. Tutto ciò che va oltre questo orizzonte è eccessivo e non conveniente.

Mito n. 8. Gli investimenti immobiliari all’estero sono un rifugio sicuro

I mercati immobiliari al di fuori della Russia spesso non sono accessibili per il controllo fisico. Nei paesi dell’UE e negli Stati Uniti ci sono rigide norme fiscali: in Francia l’imposta sul reddito da affitto può arrivare al 45%, in Canada viene effettuata una valutazione annuale del valore con conseguente tassazione dal 1,2%.

In Turchia e negli Emirati Arabi Uniti, destinazioni popolari per i russi, si verificano centinaia di casi di contenziosi relativi a servizi, doppie vendite, errori di traduzione dei documenti. Gli immobili all’estero non sono un “rifugio sicuro”, ma un’attività complessa con un alto grado di burocrazia e rischi legislativi imprevedibili.

Mito n. 9. Gli immobili sono uno strumento di diversificazione

Per struttura delle spese e gestione, gli immobili sono più simili a un’attività imprenditoriale che a un’attività passiva. A differenza di un portafoglio diversificato di azioni, obbligazioni, valute e materie prime, il settore richiede un coinvolgimento personale: controllo degli inquilini, pagamento delle bollette, interazione con la società di gestione, partecipazione alle riunioni, responsabilità legale. Un singolo oggetto non risolve il problema, ma al contrario concentra il rischio. Specialmente quando si ricorre a prestiti o si investe l’intero capitale.

La realtà contro i miti sugli investimenti immobiliari

I miti sugli investimenti immobiliari si sono formati nel corso dei decenni, ma la nuova economia richiede una rivalutazione. Ogni transazione non è uno schema, ma un calcolo. Un’elevata redditività si manifesta al crocevia dell’analisi, della disciplina, del calcolo preciso e della comprensione della struttura delle spese. L’investitore confronta le alternative, modella scenari, calcola la liquidità e fa una scelta non basata sulla popolarità, ma sui numeri. Una strategia di successo esclude le emozioni, si basa su analisi fredde e utilizza gli immobili come strumento, non come idea.