Hauptmythen über Immobilieninvestitionen

Immobilieninvestitionen galten lange Zeit als eine „fehlerfreie“ Strategie. Quadratmeter wurden neben Gold und Währung als unantastbares Gut angesehen. Doch gerade hier haben sich die meisten Stereotypen und vereinfachten Vorstellungen gebildet, die weit von der Realität entfernt sind. Der Markt hat sich verändert, und damit auch die Spielregeln. Der Überblick entlarvt die eingewurzelten Mythen über Immobilieninvestitionen und enthüllt die tatsächlichen Aspekte der Rentabilität, Risiken, Strategien und Herangehensweisen an Objekte.

Mythos Nr. 1: Immobilien steigen stabil im Preis

Die Position von Quadratmetern auf dem Markt hängt direkt von den makroökonomischen Bedingungen, der Regulierungspolitik, den Infrastrukturveränderungen und sogar den demografischen Verschiebungen ab. In Städten mit rückläufiger Bevölkerung wie Nischni Tagil, Kovrov oder Rubzowsk sanken die Preise in den letzten 5 Jahren um 12–18%.

Sogar in Moskau war der Anstieg ungleichmäßig: In Massivbaubereichen wie Nekrasovka, Solnzewo oder Butowo sank der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Jahr 2024 von 245.000 auf 208.000 Rubel. Der Grund dafür ist ein Überangebot und eine Überlastung der Infrastruktur.

Das Verständnis, dass Immobilien keine Garantie für stabiles Wachstum sind, sondern ein Marktinstrument, ist entscheidend für die Rentabilitätsberechnung. Professionelle Investoren verfolgen die Zyklen: 2010–2012 – Wachstum, 2015 – Stagnation, 2020–2022 – Sprung aufgrund von Subventionen, 2024 – Korrektur aufgrund des Anstiegs des Leitzinses.

Mythos Nr. 2: Die Vermietung von Wohnungen garantiert stabile Einnahmen

Ein weiterer Mythos über Immobilieninvestitionen: Langfristige Vermietung erfordert regelmäßige Kontrolle und ist selten passiv. Mietausfälle, Sachschäden, Nichtzahlung, Gerichtsstreitigkeiten – reale Risiken. Darüber hinaus liegt die Rentabilität oft unter den Erwartungen. Ein Beispiel: Eine Wohnung in Kasan (Wohnkomplex „Vesna“), Wert – 6,8 Millionen Rubel. Miete – 35.000 pro Monat. Rentabilität:

1. Brutto: 6,1% pro Jahr.
2. Unter Berücksichtigung von Ausgaben (Steuern, Abschreibungen, Nebenkosten, Leerstand von 1,5 Monaten pro Jahr): Nettorendite – 3,9%.

Bei Verwendung von Fremdkapital mit einer monatlichen Zahlung von 49.000 Rubel zu 15% pro Jahr macht ein solches Objekt jährlich einen Verlust von mehr als 170.000 Rubel.

Mythos Nr. 3: In Neubauten zu investieren ist immer profitabel

Der Bau ist ein Bereich mit Verschiebungen bei Fristen, Insolvenzen, versteckten Risiken bei Planung und Belegung. Bauträger kaschieren den hohen Quadratmeterpreis durch „Geschenkdekoration“ oder „Hypotheken mit staatlicher Unterstützung“, aber die tatsächliche Überzahlung schlägt sich im Preis nieder. Beispiel: Wohnkomplex „Seliger City“, Moskau. Ein Studio-Apartment mit 26 m² kostete zu Beginn 5,6 Millionen Rubel (2021). Im Jahr 2024 – 5,9 Millionen. Wachstum – 5,3% in 3 Jahren, aber die Inflation in derselben Zeit – 24,6%.

Wenn man die Kosten für Renovierungen (ab 650.000 Rubel), die Verkaufszeit (im Durchschnitt 3-5 Monate), die Provision des Agenten und die Steuern hinzufügt, verliert die Immobilieninvestition ihre Attraktivität, was wiederum einen weiteren Mythos entlarvt.

Mythos Nr. 4: Investitionen in Luxusimmobilien sind eine sichere Anlage

Der Premium-Sektor richtet sich an eine kleine Zielgruppe, die empfindlich auf wirtschaftliche, Währungs- und politische Faktoren reagiert. Wohnungen in Komplexen wie „Zilart“, „Gartenquartiere“, „Lavrushinsky“ kosten ab 65 Millionen Rubel. Sie können für 300-400 Tausend pro Monat vermietet werden, was eine Rendite von 4-5% ohne Berücksichtigung von Ausgaben ergibt.

Die Liquidität einer solchen Immobilie ist jedoch äußerst gering. Die durchschnittliche Expositionszeit auf dem Markt beträgt bis zu 8 Monate, und der tatsächliche Rabatt beim Verkauf beträgt 12-17% vom angegebenen Preis. Darüber hinaus erfordert die Instandhaltung solcher Objekte (Concierge, Parkplatz, Hausverwaltung, Versicherung, Reparaturen) 2,5-3 Mal höhere Kosten als im Wirtschafts- und Komfortsegment.

Mythos Nr. 5: Eine Hypothek hilft, von steigenden Preisen zu profitieren

Der Einsatz von Fremdkapital kann die Rentabilität nur in der Phase des aktiven Marktwachstums steigern. Bei einem hohen Zinssatz (ab 13% im Jahr 2024) übersteigt die Hypothekenzahlung die Mieteinnahmen, selbst bei guter Auslastung. Die Überzahlung an die Bank über 15 Jahre bei einem Kredit von 9 Millionen Rubel zu 14,2% wird über 15 Millionen betragen. Selbst eine geringfügige Preissenkung der Wohnung um 5% führt zu Verlusten, wenn die eigenen Investitionen nur 20% des Werts ausmachten. Die Hypothek verwandelt die Investition in Spekulation mit einem hohen Risikoanteil.

Mythos Nr. 6: Apartments sind dasselbe wie Wohnungen

Wir entlarven den populären Mythos über Immobilieninvestitionen. Apartments sind nicht gleichbedeutend mit Wohnungen in Bezug auf Status. Die fehlende ständige Registrierung, höhere Nebenkosten, die Notwendigkeit eines kommerziellen Vertrags mit der Hausverwaltung verringern die Margen.

In „Ye’s Technopark“ (Moskau) werden Apartments mit 22 m² für 32.000 Rubel vermietet. Aber bei einem Preis von 6,1 Millionen Rubel und Ausgaben (6% Steuer, Verwaltung – 3500 Rubel/Monat, Reinigung, Werbung) beträgt die Gesamtrendite nicht mehr als 3,3%. Darüber hinaus finanzieren Banken Apartments schlechter: höhere Zinssätze, verkürzte Laufzeiten, höhere Eigenkapitalanforderungen.

Mythos Nr. 7: Renovierung und Design steigern die Rentabilität

Eine Investitionsrenovierung erfordert eine strenge Optimierung: Der Fokus liegt nicht auf Designlösungen, sondern auf Praktikabilität, Langlebigkeit und Kosteneinsparungen. Überzahlungen für Möbel, dekorative Lösungen oder „Designerstil“ erhöhen die Miete nicht im gleichen Maße. Was wirklich funktioniert:

1. Vinylboden anstelle von Laminat – erhöht die Lebensdauer um 3-4 Jahre.
2. Abwaschbare Farbe anstelle von Tapeten – senkt die Erneuerungskosten.
3. IKEA + OZON – Möbelset bis zu 80.000 Rubel mit einem Austausch alle 6 Jahre.
4. Installation von Zählern, LEDs, Durchflussfiltern – Einsparungen von bis zu 12% bei den Nebenkosten.
5. Universelle Wandfarbe (Beige, Hellgrau) – reduziert die Ablehnung durch Mieter.

Die Renovierung sollte sich innerhalb von 18-24 Monaten amortisieren. Alles, was über diesen Horizont hinausgeht, ist überflüssig und unwirtschaftlich.

Mythos Nr. 8: Immobilieninvestitionen im Ausland sind ein sicherer Hafen

Immobilienmärkte außerhalb Russlands sind oft schwer kontrollierbar. In der EU und den USA gelten strenge Steuervorschriften: In Frankreich kann die Steuer auf Mieteinnahmen bis zu 45% betragen, in Kanada wird der Wert jährlich bewertet und mit einer Steuer von 1,2% besteuert.

In der Türkei und den VAE, beliebten Zielen für Russen, gibt es Hunderte von Fällen von Rechtsstreitigkeiten über Service, doppelten Verkäufen, Übersetzungsfehlern in Dokumenten. Immobilien im Ausland sind kein „sicherer Hafen“, sondern ein komplexes Gut mit einem hohen Maß an Bürokratie und unvorhersehbaren gesetzlichen Risiken.

Mythos Nr. 9: Immobilien sind ein Diversifikationsinstrument

In Bezug auf Kostenstruktur und Immobilienmanagement ähnelt Immobilien eher einem Geschäft als einem passiven Vermögenswert. Im Gegensatz zu einem diversifizierten Portfolio aus Aktien, Anleihen, Währungen und Rohstoffen erfordert der Bereich persönliches Engagement: Kontrolle der Mieter, Rechnungszahlung, Interaktion mit der Verwaltungsgesellschaft, Teilnahme an Versammlungen, rechtliche Verantwortung. Ein Objekt löst kein Problem, sondern konzentriert das Risiko. Besonders bei Kreditaufnahme oder Investition des gesamten Kapitals.

Realität gegen Mythen über Immobilieninvestitionen

Die Mythen über Immobilieninvestitionen haben sich über Jahrzehnte gebildet, aber die neue Wirtschaft erfordert eine Neubewertung. Jeder Deal ist kein Muster, sondern eine Berechnung. Eine starke Rentabilität entsteht an der Schnittstelle von Analyse, Disziplin, genauer Berechnung und Verständnis der Kostenstruktur. Der Investor vergleicht Alternativen, modelliert Szenarien, berechnet die Liquidität und trifft seine Entscheidung nicht aufgrund von Popularität, sondern aufgrund von Zahlen. Eine erfolgreiche Strategie schließt Emotionen aus, stützt sich auf kalte Analyse und nutzt Immobilien als Instrument und nicht als Idee.