O interesse pela habitação na Europa está em constante crescimento. Países com fortes proteções legais e economias sustentáveis são regularmente o foco de investidores estrangeiros. A questão de saber se um estrangeiro pode comprar imóveis na Holanda é cada vez mais questionada, especialmente por não residentes que procuram um local para viver, alugar ou investir.
Ob ein Ausländer in den Niederlanden Immobilien kaufen kann: Rechtsgrundlage
Vor einer Transaktion ist es wichtig, klar zu verstehen: Die Gesetzgebung des Landes legt keine strengen Beschränkungen fest. Die Antwort auf die Frage, ob ein Ausländer in den Niederlanden Immobilien kaufen kann, lautet ja. Die Transaktion gilt sowohl für EU-Bürger als auch für Einwohner anderer Staaten.
Unterschiede:
Bürger der EU machen eine Transaktion nach dem üblichen Verfahren.
Nicht-Residenten mit Staatsbürgerschaft außerhalb der EU nehmen unter den gleichen Bedingungen teil, aber mit zusätzlichen Anforderungen zur Überprüfung der Herkunft der Mittel und manchmal zum Visumstatus.
Die Einschränkungen gelten nicht für den tatsächlichen Erwerb, sondern für bestimmte Kategorien von Immobilien, wie z. B. bestimmte kommunale Programme oder Sozialfonds.
Was kann ich kaufen: Objekte, Typen, Eigentumsformat
Die Niederlande bieten eine Vielzahl von Segmenten. Die Unterkunft ist in persönlichem Eigentum ohne Grundstücksmiete oder vorübergehende Rechte verfügbar. Der Ausländer erwirbt das Objekt mit dem Recht auf vollständige Registrierung im Kataster.
Beliebte Objekte:
- Städtische Wohnung.
- Haus in den Vororten.
- Wohnungen in neuen Wohnkomplexen.
- Das Grundstück ist bebaut.
- Objekt für die Übergabe (buy-to-let).
Kann ein Ausländer ein Haus in den Niederlanden kaufen? Ja. Sie können ein privates Objekt, ein Stadthaus, eine Villa kaufen. Das Land benötigt keine lokale Registrierung, um die Transaktion abzuschließen.
Merkmale der Transaktion: Schritt-für-Schritt-Algorithmus
Der Kaufprozess unterliegt den allgemeinen Regeln und erfordert keinen besonderen Status. Die Transaktion wird von einem Notar begleitet, das Objekt wird im staatlichen Register registriert und der Vertrag fixiert die Bedingungen für die Übertragung von Rechten.
Wirkungsablauf:
Objektauswahl und Preisvorschlag.
Unterzeichnung einer Vorvereinbarung.
Einzahlung (normalerweise 10%).
Rechtliche Überprüfung des Objekts.
Vorbereitung und Unterzeichnung des Hauptvertrags beim Notar.
Übertragung des Eigentums und Registrierung.
Ein solches Verfahren zum Kauf von Immobilien in den Niederlanden für Ausländer entspricht einem transparenten, bewährten Algorithmus und schützt beide Seiten.
Kann ein Ausländer eine Immobilie in den Niederlanden auf Kredit oder Hypothek kaufen?
Banken geben Kredite an Gebietsfremde aus, jedoch zu verstärkten Bedingungen. Die Grundvoraussetzung ist ein stabiles Einkommen, eine transparente Geldquelle, eine bestätigte Finanzgeschichte.
Schlüsselbedingungen:
- Erste Rate: ab 30%.
- Rate: höher um 1-1,5% im Vergleich zu den Bewohnern.
- Bis zu 30 Jahren.
- Sicherheit: die Immobilie selbst.
- Zusätzliche Garantien: Bürge, Kaution.
Kann ich eine Immobilie in den Niederlanden für einen Ausländer mit einer Hypothek kaufen? Ja, aber wir müssen die höheren Kosten und den Aufwand für die Sammlung von Dokumenten berücksichtigen.
Kostenliste: Woraus ergibt sich der endgültige Betrag
Jede Transaktion erfordert nicht nur den Preis des Objekts, sondern auch die Berechnung aller damit verbundenen Kosten. Transparenz ist ein Schlüsselprinzip auf dem Markt.
Kostenliste:
Kosten des Objektes – nach Vereinbarung der Parteien.
Notardienstleistungen – 1000-2500 Euro.
Anmeldegebühr – 100-200 Euro.
Kaufsteuer – 2% für Privatpersonen, 8% bei der Investition.
Agent-Dienste – 1-2% des Transaktionsbetrags.
Bankgebühren hängen vom Herkunftsland des Käufers ab.
Übersetzungen und Zusicherungen liegen je nach Sprache und Umfang bei 200 Euro.
Einschränkungen für Ausländer beim Kauf von Immobilien in den Niederlanden
Es gibt keine formellen Verbote. Es gibt jedoch indirekte Einschränkungen, die die Auswahl und das Verfahren beeinflussen:
- Der Zugang zu sozialen Immobilien ist begrenzt.
- In einigen Gebieten gilt für Einheimische eine Kaufpriorität.
- Die Finanzprüfung ist strenger, wenn das Kapital aus Ländern außerhalb der EU stammt.
- Schwierigkeiten beim Kauf über Offshore-Strukturen. Die Finanzprüfung ist strenger, wenn das Kapital aus Ländern außerhalb der EU stammt.
Bei Einhaltung der Gesetze und klarer Dokumentation der Transaktion gibt es keine Einschränkungen für Ausländer. Schwierigkeiten beim Kauf über Offshore-Strukturen. Die Finanzprüfung ist strenger, wenn das Kapital aus Ländern außerhalb der EU stammt.
Dokumente: vollständiger Satz, Übersetzung, Konformitätsprüfung
Um die Rechtmäßigkeit des Kaufs zu bestätigen, muss der Käufer ein umfassendes Paket von Dokumenten zusammenstellen. Das Gesetz verlangt absolute Transparenz der Transaktion. Selbst die besten Objekte verlieren an Liquidität, wenn dem Käufer einer der kritischen Punkte fehlt. Der Notar erfüllt nicht nur eine technische, sondern auch eine rechtliche Funktion. Die Überprüfung betrifft die Identität des Käufers, die Herkunft der Mittel und den Eigentumsstatus der Immobilie. Alle Unterlagen müssen mindestens 3–5 Werktage vor Unterzeichnung des Hauptvertrags eingereicht werden. Jedes ausländische Dokument muss mit einer Übersetzung ins Englische oder Niederländische versehen sein. Die Übersetzung muss von einem vereidigten Übersetzer (beëdigd vertaler) beglaubigt sein. Ein einfacher Auszug ohne Unterschrift und Stempel wird nicht akzeptiert.
Liste der Dokumente:
Auslandsreisepass mit gültigem Visum oder Einreisestempel.
Bestätigung der Wohnadresse im Herkunftsland – Rechnung für Versorgungsleistungen, Schreiben der Bank.
Erklärung zur Herkunft der Mittel (source of funds declaration) – detaillierte Beschreibung der Herkunft des Kapitals, insbesondere bei Beträgen über 100.000 Euro.
Einkommensbescheinigung oder Steuererklärung der letzten 2 Jahre.
Bankauszug mit den Kontobewegungen der letzten 6 Monate.
INN oder Steueridentifikationsnummer (wenn in der EU tätig).
Eine schriftliche Vollmacht, wenn die Transaktion von einem Vertreter oder Bevollmächtigten durchgeführt wird.
Hypothekenvertrag, falls ein Kredit in Anspruch genommen wird.
Vorläufige Kaufvereinbarung (falls zuvor unterzeichnet).
Risiken bei unvollständiger Dokumentation:
- Transaktion gesperrt.
- Mitteilung an die Finanzkontrolle.
- Einfrieren der Gelder auf dem Konto.
- Ablehnung der Eintragung des Eigentumsrechts.
Alle Formulare werden vor der Überweisung der Anzahlung geprüft. Bei Zweifeln benachrichtigt der Notar die Finanzbehörden.
Steuerfragen: Pauschalgebühren, Bewertungen, Einnahmen
Das Steuersystem beim Kauf von Immobilien umfasst mehrere Ebenen – die Bundes-, die Kommunal- und die Einkommenssteuer. Kann ein Ausländer in den Niederlanden Immobilien kaufen, ohne Steuern zu zahlen? Nein. Jeder Kauf wird unabhängig von der Staatsangehörigkeit in der Steuerdatenbank erfasst.
Steuer auf den Kauf von Immobilien
Die Gebühr wird einmalig bei der Übertragung des Eigentumsrechts entrichtet. Der Satz hängt vom Status des Käufers und dem Zweck des Erwerbs ab:
- 2 % – wenn die Immobilie als Hauptwohnsitz erworben wird;
- 8 % – beim Kauf zu Investitionszwecken oder bei fehlender Registrierung im Land.
Der Betrag ist vor Vertragsunterzeichnung auf das Notarkonto zu überweisen.
Jährliche Grundsteuer (WOZ)
Die Gemeinde berechnet die Steuer auf der Grundlage des Katasterwerts der Immobilie. Die Berechnung wird jährlich unter Berücksichtigung von Marktkorrekturen aktualisiert. Durchschnittlicher Steuersatz: 0,04 %–0,12 % des Wertes der Immobilie. Beispiel: Für eine Wohnung im Wert von 400.000 Euro muss der Eigentümer jährlich 400–1200 Euro Steuern zahlen.
Kommunale Abgaben
Die monatlichen Gebühren umfassen die Instandhaltung der Umgebung, Müllabfuhr, Kanalisation, Wasserversorgung und lokale Dienstleistungen. Durchschnittlicher Preisbereich: 40–90 Euro pro Monat.
Steuer auf Mieteinnahmen
Wenn die Immobilie vermietet wird, muss das Einkommen angegeben werden. Der Steuersatz hängt von der Eigentumsform ab:
- Privatperson – wird gemäß Kategorie Box 3 (Vermögenssteuer) besteuert.
- Das Unternehmen wird als Unternehmensgewinn besteuert.
Der Prozentsatz variiert zwischen 1,2 % und 1,7 % des Objektwerts, abhängig von der Eigentumsstruktur und der Mietrate.
Doppelbesteuerung
Wenn zwischen den Niederlanden und dem Land, in dem du wohnst, ein Abkommen besteht, kannst du dir die gezahlten Steuern anrechnen lassen. Die meisten EU-Länder sowie Großbritannien, die USA, die Schweiz und Kanada haben so ein Abkommen.
Kann ein Ausländer in den Niederlanden Immobilien kaufen – Zusammenfassung
Kann ein Ausländer in den Niederlanden Immobilien kaufen? Die Vorschriften gehören zu den transparentesten in Europa. Der Kauf ist ohne Einschränkungen hinsichtlich der Staatsangehörigkeit möglich, und das Verfahren selbst schützt die Rechte von Nichtansässigen. Es ist wichtig, die Anforderungen an die Dokumente zu beachten, Steuern zu berücksichtigen und alle Kosten im Voraus zu planen.
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