Vivir en Holanda: peculiaridades, pros y contras

Las inversiones en bienes raíces durante mucho tiempo se consideraron una estrategia «infalible». Junto con el oro y la moneda, los metros cuadrados se percibían como un activo intocable. Sin embargo, aquí es donde se formaron la mayoría de los estereotipos y conceptos simplificados que están lejos de la realidad. El mercado ha cambiado y, junto con él, las reglas del juego. El informe desmitifica los mitos arraigados sobre las inversiones en bienes raíces, revelando los aspectos reales de rentabilidad, riesgos, estrategias y enfoques hacia los activos.

Mito n.º 1. La propiedad inmobiliaria siempre aumenta de valor de manera estable

La posición de los metros cuadrados en el mercado depende directamente de las condiciones macroeconómicas, la política regulatoria, los cambios en la infraestructura e incluso los cambios demográficos. En ciudades con una disminución de la población, como Nizhny Tagil, Kovrov o Rubtsovsk, la caída de los precios en los últimos 5 años fue del 12 al 18%.

Incluso en Moscú, el crecimiento resultó ser desigual: en áreas de construcción masiva, como Nekrasovka, Solntsevo o Butovo, en 2024, el precio promedio por metro cuadrado cayó de 245,000 a 208,000 rublos. La razón: exceso de oferta y saturación de la infraestructura.

Comprender que la propiedad inmobiliaria no es una garantía de crecimiento estable, sino un instrumento de mercado, es crítico para calcular la rentabilidad. Los inversores profesionales siguen la ciclicidad: en 2010-2012, crecimiento; en 2015, estancamiento; en 2020-2022, un salto debido a subsidios; en 2024, corrección debido al aumento de la tasa clave.

Mito n.º 2. Alquilar una propiedad garantiza un ingreso estable

Otro mito sobre las inversiones inmobiliarias: el alquiler a largo plazo requiere un control regular y rara vez es pasivo. Problemas entre inquilinos, daños a la propiedad, impagos, disputas legales: son riesgos reales. Además, la rentabilidad a menudo resulta ser inferior a las expectativas. Ejemplo real: un apartamento en Kazán (complejo residencial «Vesna»), valorado en 6.8 millones de rublos. Alquiler: 35,000 al mes. Rentabilidad:

1. Bruta: 6.1% anual.
2. Considerando gastos (impuestos, depreciación, servicios públicos, vacantes de 1.5 meses al año): rentabilidad neta: 3.9%.

Y al usar apalancamiento hipotecario con un pago mensual de 49,000 rublos al 15% anual, dicho activo termina con una pérdida de más de 170,000 rublos al año.

Mito n.º 3. Invertir en nuevos desarrollos siempre es rentable

La construcción es un área de cambios en los plazos, quiebras, riesgos ocultos de planificación y ocupación. Los desarrolladores ocultan el alto costo por metro cuadrado con «acabados de regalo» o «hipotecas con apoyo estatal», pero el sobrecosto real se refleja en el precio. Ejemplo: complejo residencial «Seliger City», Moscú. Un estudio de 26 m² costaba 5.6 millones de rublos al inicio (2021). En 2024, 5.9 millones. Un aumento del 5.3% en 3 años, pero la inflación en el mismo período fue del 24.6%.

Agregando el costo de la renovación (desde 650,000 rublos), el tiempo de venta (en promedio 3-5 meses), la comisión del agente y los impuestos, la inversión en bienes raíces pierde atractivo, lo que resulta en otro mito desmentido.

Mito n.º 4. Invertir en propiedades de lujo es un activo seguro

El segmento premium se dirige a una audiencia estrecha, sensible a factores económicos, cambiarios y políticos. Los apartamentos en complejos como «Zilart», «Sadovye Kvartaly», «Lavrushinsky» cuestan desde 65 millones de rublos. Se pueden alquilar por 300-400 mil al mes, lo que proporciona una rentabilidad del 4-5% sin considerar los gastos.

Sin embargo, la liquidez de dicha propiedad es extremadamente baja. El tiempo promedio de exposición en el mercado es de hasta 8 meses, y el descuento real en la venta es del 12 al 17% del precio declarado. Además, el mantenimiento de tales propiedades (conserje, estacionamiento, administración, seguro, reparaciones) requiere 2.5-3 veces más gastos que en las clases económicas y de confort.

Mito n.º 5. La hipoteca ayuda a ganar con el aumento de precios

El apalancamiento hipotecario solo puede aumentar la rentabilidad en la fase de crecimiento activo del mercado. Con una tasa alta (del 13% en 2024), el pago de la hipoteca supera los ingresos del alquiler incluso con una buena ocupación. El exceso de pago al banco durante 15 años con un préstamo de 9 millones de rublos al 14.2% será de más de 15 millones. Incluso una ligera disminución del precio del apartamento en un 5% resultará en pérdidas si la inversión propia representaba solo el 20% del valor. La hipoteca convierte la inversión en especulación con un alto riesgo.

Mito n.º 6. Los apartamentos son un activo igual que un apartamento

Desmitificando el mito popular sobre las inversiones inmobiliarias. Los apartamentos no se equiparan a la vivienda en estatus. La falta de registro permanente, tarifas de servicios públicos más altas, la necesidad de un contrato comercial con una empresa de administración reducen la rentabilidad.

En el complejo residencial «Ye’s Technopark» (Moscú), los apartamentos de 22 m² se alquilan por 32,000 rublos. Pero con un valor de 6.1 millones de rublos y gastos (impuesto del 6%, administración – 3500 ₽/mes, limpieza, publicidad), la rentabilidad final no supera el 3.3%. Además, los bancos financian peor los apartamentos: tasas más altas, plazos más cortos, mayor pago inicial.

Mito n.º 7. La renovación y el diseño aumentan la rentabilidad

La renovación de inversión requiere una optimización estricta: el enfoque no está en soluciones de diseño, sino en practicidad, durabilidad y minimización de costos. El exceso de pago por muebles, soluciones decorativas o «estilo de autor» no aumenta el alquiler en la misma proporción. Lo que realmente funciona:

1. Suelo de vinilo en lugar de laminado: aumenta la vida útil en 3-4 años.
2. Pintura lavable en lugar de papel tapiz: reduce los costos de renovación.
3. IKEA + OZON: juego de muebles por hasta 80,000 rublos con reemplazo cada 6 años.
4. Instalación de contadores, LED, filtros de agua: ahorro de hasta el 12% en servicios públicos.
5. Color de pared universal (beige, gris claro): reduce el rechazo de los inquilinos.

La renovación debe recuperarse en 18-24 meses. Todo lo que exceda este horizonte es excesivo y no rentable.

Mito n.º 8. Invertir en bienes raíces en el extranjero es un puerto seguro

Los mercados inmobiliarios fuera de Rusia a menudo son inaccesibles para un control físico. En la UE y EE. UU., existen estrictas normas fiscales: en Francia, el impuesto sobre los ingresos de alquiler puede llegar al 45%, en Canadá se aplica una evaluación anual del valor con un impuesto posterior del 1.2%.

En Turquía y los EAU, destinos populares entre los rusos, se registran cientos de casos de conflictos judiciales por servicio, ventas dobles, errores en la traducción de documentos. La propiedad en el extranjero no es un «puerto seguro», sino un activo complejo con un alto grado de burocracia y riesgos legislativos impredecibles.

Mito n.º 9. La propiedad inmobiliaria es un instrumento de diversificación

Por su estructura de gastos y gestión, la propiedad inmobiliaria se asemeja más a un negocio que a un activo pasivo. A diferencia de una cartera diversificada de acciones, bonos, divisas y materias primas, el nicho requiere una participación personal: control de inquilinos, pago de facturas, interacción con la administración, participación en reuniones, responsabilidad legal. Un solo activo no resuelve el problema, sino que, por el contrario, concentra el riesgo. Especialmente al recurrir a créditos o invertir todo el capital.

Realidad frente a los mitos sobre las inversiones inmobiliarias

Los mitos sobre las inversiones inmobiliarias se han formado durante décadas, pero la nueva economía requiere una reevaluación. Cada transacción no es un patrón, sino un cálculo. La alta rentabilidad surge en la intersección del análisis, la disciplina, el cálculo preciso y la comprensión de la estructura de los gastos. El inversor compara alternativas, modela escenarios, calcula la liquidez y toma decisiones no basadas en la popularidad, sino en los números. Una estrategia exitosa excluye las emociones, se basa en análisis fríos y utiliza la propiedad inmobiliaria como un instrumento, no como una idea.

Los Países Bajos atraen a gente de todo el mundo con sus interesantes ciudades, su alta calidad de vida y sus bien pensadas infraestructuras. Desde la vibrante Ámsterdam a la tranquila Utrecht, hay algo para todos los gustos.

En este artículo examinaremos en detalle las mejores ciudades de los Países Bajos para vivir y descubriremos en cuál de ellas debería comprar una propiedad.

Ámsterdam es una capital dinámica con una perspectiva

La capital, Ámsterdam, es famosa por sus desarrolladas infraestructuras, sus oportunidades culturales y la estabilidad de su mercado inmobiliario. La ciudad ofrece el mejor nivel de vida, lo que la convierte en un lugar ideal en los Países Bajos. Ámsterdam es también el mayor centro económico y cultural del país, con muchas oportunidades de trabajo y desarrollo profesional. Entre sus principales ventajas destaca una excelente red de transportes, que incluye un amplio sistema de tranvías y carriles bici.

Infraestructuras de transporte:

1. Los tranvías y autobuses circulan cada 10-15 minutos.
2. Una red bien desarrollada de carriles bici de más de 500 kilómetros.
3. Un sistema de trenes que permite llegar a otras ciudades en menos de una hora.

Impuestos y servicios públicos:

1. El impuesto sobre bienes inmuebles es aproximadamente el 0,05% del valor.
2. Facturas de servicios públicos: una media de 150-200 euros al mes, incluidos agua, electricidad y gas.

Coste de la vida y precios inmobiliarios

El coste de la vida en Ámsterdam es más alto que en otras ciudades holandesas, pero se compensa con la comodidad y la alta calidad de los servicios. El precio medio de un piso en Ámsterdam ronda los 5000-6000 euros por metro cuadrado, dependiendo de la zona. Cuanto más cerca del centro, mayor es el precio, pero invertir en inmuebles en Ámsterdam sigue siendo una opción rentable y prometedora.

Precios inmobiliarios:

1. En zonas céntricas: desde 6000 euros/m².
2. En barrios de la periferia: a partir de 4500 euros/m².
3. Alquiler medio por piso: 1500-2000 euros al mes.

Costes adicionales:

1. Impuesto de adquisición de bienes inmuebles: 2% del valor de la propiedad.
2. Servicios jurídicos y formalización: unos 2000-3000 euros.

Ámbitos de mayor interés para la comunidad rusófona

Para la población de habla rusa, Ámsterdam también ofrece muchas comodidades y barrios atractivos. Uno de los más populares es Zeiderham, donde hay colegios de orientación internacional y muchas instalaciones culturales. Esto convierte a Ámsterdam en la mejor ciudad de los Países Bajos para vivir, con una gran comunidad rusa en la que los rusoparlantes pueden sentirse como en casa. También son populares los barrios de De Pape y Oosterdok, que ofrecen una combinación de tranquilidad y asequibilidad.

Rotterdam: un centro de innovación con viviendas asequibles

Rotterdam se considera un lugar ideal para jóvenes profesionales y emprendedores por su ambiente acogedor y viviendas asequibles. La ciudad se desarrolla activamente y atrae a gente de distintos países. Aquí se encuentra el mayor puerto de Europa, lo que contribuye al desarrollo de la logística y el negocio marítimo. Los jóvenes profesionales eligen Róterdam como la mejor ciudad de los Países Bajos para vivir por trabajo debido a las numerosas empresas de nueva creación y a las condiciones favorables para el desarrollo profesional.

Empleo y carreras profesionales:

1. Las empresas portuarias y logísticas contratan activamente.
2. El sector de las TI y las startups crece rápidamente.
3. Programas de apoyo a los jóvenes empresarios, incluidas subvenciones y ayudas.

Coste de la vivienda y perspectivas de inversión

Una de las principales ventajas de Rotterdam es su asequibilidad. El coste medio de la vivienda aquí es inferior al de Ámsterdam y oscila entre 3000 y 4000 euros por metro cuadrado. Un lugar ideal para quienes quieran empezar a invertir en propiedades. Las mejores ciudades de los Países Bajos para vivir con una vivienda asequible ofrecen grandes oportunidades para comprar un piso para el futuro, y Rotterdam está sin duda en la lista.

Precios inmobiliarios:

1. Pisos en el centro: desde 3500 euros/m².
2. En las afueras: unos 3000 euros/m².
3. Alquiler de la casa: 1000-1500 euros al mes.

Oportunidades de inversión:

1. Crecimiento previsto del valor de la propiedad: 5-7% anual.
2. Gran demanda de alquiler entre estudiantes y jóvenes profesionales.

Infraestructuras y vida social desarrolladas

Rotterdam es conocida por su diversidad cultural y su activa vida social. Numerosos museos, festivales y exposiciones hacen que la ciudad resulte atractiva para personas de todas las edades. La metrópoli también se caracteriza por un entorno bien desarrollado: el sistema de transportes es claro y los modernos complejos residenciales incluyen todo lo necesario para una vida cómoda. Todo ello hace de Rotterdam la mejor ciudad de los Países Bajos para vivir, con una infraestructura bien desarrollada en la que hay de todo para todos.

Utrecht: comodidad y tranquilidad en el corazón de Holanda

Utrecht está situada en el corazón del país y se considera un lugar ideal para la vida familiar y para quienes desean disfrutar de una jubilación tranquila. Es una de las mejores ciudades de Holanda para vivir la jubilación, acogedora, con muchos parques y un precioso centro histórico donde la vida fluye a un ritmo pausado. Aquí podrá encontrar muchos lugares de recreo y paseo, así como beneficiarse de servicios médicos de calidad.

Índices de seguridad y delincuencia

Utrecht tiene uno de los índices de delincuencia más bajos de Holanda. La administración municipal se preocupa activamente por la seguridad de los residentes, instalando cámaras de vídeovigilancia y desarrollando sistemas de enlace con la policía. Todo el mundo puede sentirse cómodo paseando por sus calles, incluso a altas horas de la madrugada.

Medidas de seguridad:

1. Se han instalado cámaras de vídeovigilancia en la mayoría de los lugares públicos.
2. Programas de compromiso activo con las comisarías locales.
3. Programas de vigilancia vecinal y apoyo comunitario.

Vida social y cultural

Utrecht es famosa por los actos culturales y festivales que se celebran aquí a lo largo del año. Numerosos museos, teatros y cafés hacen de la metrópoli una ciudad de Holanda realmente atractiva para quienes aprecian la vida cultural y social. Los bellos canales y la arquitectura antigua crean una atmósfera de tranquilidad y acogimiento.

Conclusión

Holanda es un país con una rica selección de ciudades, cada una de las cuales ofrece un entorno vital único. Por eso, antes de elegir, es importante sopesar cuidadosamente todos los factores y encontrar el lugar que mejor se adapte a tus necesidades.